تخلیه ملک مسکونی یکی از دعاوی ملکی است که با توجه به حجم بالای قراردادهای اجاره در کشور ما و به دلیل افزایش روز افزون اجاره بها و ودیعه مسکونی همواره در محاکم قضایی مطرح هستند. در این نوشتار به نحوه طرح دادخواست تخلیه، قوانین موجود در روابط موجر و مستاجر و … اشاره شده است.
قانون روابط موجر و مستاجر
بررسی قوانین موجر نشان می‌دهد که سه دسته قوانین در قراردادهای اجاره حکم‌فرماست:
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
قوانین فوق شامل املاک مسکونی و اماکن تجاری می‌باشد. به عنوان مثال، برای قراردادهای اجاره املاک تجاری بین سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶، منافع ملک (اعیان) به نفع مستاجر صلح می‌گردد که همان سرقفلی ملک است.
اما در قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ چه برای املاک تجاری و چه مسکونی، مبلغ قرض الحسنه به عنوان ودیعه و مبلغ ماهیانه به عنوان اجاره بها درنظر گرفته شده است. البته باید توجه داشت که ملاک قرارداد اجاره، زمان اولین بار انعقاد قرارداد است و تمدید آن تاثیری در تغییر قانون حاکم بر آن ندارد. همچنین براساس قانون، اجاره جزو عقود معوض و تملیکی است. یعنی مستاجر در عوض پرداخت اجاره بها مالک منافع ملک خواهد بود.
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، با عقد اجاره مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره می‌گردد. همچنین براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم گردیده و به امضای هر دو نفر برسد. همچنین باید دو شاهد زیر هر دو قرارداد را امضا نماید.
دعوی تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که قانون به مالک می‌دهد که در صورت اتمام قرارداد اجاره و یا تخلف مستاجر از شروط مندرج در قرارداد بتواند از مرجع صالح، تخلیه ملک خود را بخواهد. برای طرح دادخواست ملک مسکونی مالک عین یا وکیل قانونی وی و یا مالک منافع آن می‌تواند اقدام نماید. مراحل قانونی اقدام به تخلیه ملک مسکونی عبارتند از:
حضور در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست ملک مسکونی؛ مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل شناسنامه و کارت ملی، و اصل قرارداد اجاره است. چنانچه خواهان علاوه بر حکم تخلیه خواهان خساراتی از جمله اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف و یا خسارات وارد شده بر ملک باشد، باید در دادخواست خود اعلام نماید.
پس از ثبت، چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک ارجاع و تعیین شعبه می‌گردد.
با تشکیل جلسه، خواهان باید مدارک خود از جمله اصل قرارداد اجاره را با خود به همراه داشته باشد و با تقدیم لایحه و سپردن مبلغ ودیعه به حساب معرفی شده از سوی خواهان دستور و یا حکم تخلیه شود.
شورای حل اختلاف با بررسی مدارک، حکم تخلیه را صادر می‌نماید و برای اجرا به محکوم ابلاغ می‌شود.
چنانچه محکوم علیه علاوه بر حکم تخلیه به پرداخت خسارات قانونی نیز محکوم گردد، مبلغ خسارت از ودیعه سپرده شده کسر و به خواهان پرداخت می‌گردد.
همچنین در صورتی که در هنگام اجرای حکم تخلیه، محکوم دلیل موجهی برای عدم پرداخت داشته باشد، به وی فرصت یک ماهه داده می‌شود تا بتواند ملک را تخلیه نماید.
نکات حقوقی
در صورتی که قرارداد اجاره شروط قید شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را نداشته باشد؛ یعنی در دو نسخه تنظیم نشده باشد و یا دو شاهد آن را امضا نکرده باشند، دادخواست تخلیه ملک مسکونی به جای شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌گردد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای جلوگیری از رد دعوی با وکیل ملک مشورت نمایید.
دعوی تخلیه ملک مسکونی به تنهایی دعوای غیر مالی است. اما چنانچه مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه سایر خسارات به آن اضافه شود، در زمره دعاوی مالی قرار گرفته و بسته به ارجاع به شورای حل اختلاف و یا دادگاه باید هزینه دادرسی مربوطه پرداخت گردد.
وکیل تخلیه ملک
دعوی تخلیه ملک مسکونی به دلیل مشکلاتی که در روابط بین موجر و مستاجر به وجود می‌آید، معمولا دشوار و از حوصله و وقت مردم خارج است. در این شرایط استفاده از وکیل ملکی می‌تواند موجب:
کاهش دغدغه و نگرانی ناشی از طرح دادخواست
افزایش احتمال پیروزی و افزایش میزان خسارات دریافتی
و کاهش زمان رسیدگی به پرونده گردد.
گروه وکلای ملکبانان با آمار بالای ۹۳ درصد پیروزی در این پرونده ها، آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست و قبول وکالت می‌باشد.
