در برخی مواقع قراردادی بین سازنده و پیمانکار با مالک منعقد میگردد، که مالک متعهد میشود که ملک خود را در اختیار این افراد به عنوان سرمایهگذار یا سازنده قرار دهد تا در سود نهایی و تکمیل پروژه با آنها شریک شود.
این قرارداد تحت عنوان مشارکت در ساخت تنظیم میگردد، بنابراین دقت نکردن به برخی نکات در قرارداد منجر به این میشود تا زمینه برای بزه کلاهبرداری ملک فراهم گردد. با این وصف، کلاهبرداری ملک به 2 شکل رخ میدهد:
- کلاهبرداری در پوشش مالک
- کلاهبرداری در پوشش پیمانکار و سازنده
قرارداد پیمانکاری
ما در این مقاله به کلاهبرداری در پوشش پیمانکار و سازنده اشاره خواهیم کرد.
- در برخی مواقع افرادی خود را به عنوان سازنده و سرمایه گذار معرفی میکنند، پروژهها و ساختمانهایی که به آنها تعلق ندارد را به عنوان رزومه و نمونه کار معرفی میکنند.
- مورد بسیار رایج در امر کلاهبرداری فروش ملک، پیش فروش ملک است، که با تنظیم یک قرارداد غیر اصولی، منجر به فروش سهم مالک میشوند.
- در قراردادهای مشارکت معمولا برای جلوگیری از برخی اختلافات احتمالی داور مشخص میشود. مشخص نمودن یک داور آشنا از طرف سازنده امر غیر قانونی نیست ولی غیر اخلاقی است، چرا که اکثر مواقع به نفع ایشان نظر میدهد. بهتر است که داور بیطرف باشد.
- در برخی مواقع سازنده وعده وعیدهایی مبنی بر طبقه اضافه، اخذ متراژ تجاری غیرمجاز و.. میدهد، که با این وعدهها، مالک را فریب داده و به هیچ کدام از تعهدات خود عمل نمیکند.
نکته مهم در تنظیم قرارداد برای جلوگیری از کلاهبرداری ملک مشاع
علاوه بر تنظیم قرارداد اصولی و حقوقی که توسط وکیل تنظیم شده است باید به چند نکته دیگر توجه کرد.
برخی مواقع سازنده با همکاری یک مشاور املاک آشنا، قرارداد را به گونه ای تنظیم میکنند که به ضرر مالکین است و با ترفنهایی مثل تایپ ریز مفاد قرارداد و تعیین شخص صاحب مشاور املاک به عنوان داور، مالکین را فریب میدهند.
شکایت پیمانکار از کارفرما
متاسفانه سازنده بعد از تنظیم قرارداد و پس از اخذ پروانه ساخت، کار را شروع میکند و پس از اجرای فونداسیون با به راه انداختن یک دعوی صوری که معمولا بالا رفتن قیمت مصالح را بهانه کرده تا قرارداد را فسخ کنند، با این دعوای صوری مالکین موظفاند، یک جلسه دیگر جهت داوری در مشاوره املاک حاضر شوند و مسلما هزینههای دیگری را به همراه خواهد داشت.
در این مواقع معمولا مالکین با پرداخت مبلغی به مشاوره املاک از ایشان میخواهند تا یک صورتجلسه سازش تهیه کنند و با ترفندی امضای مالکین را برای تمام صفحات بگیرند.
نکات جلوگیری از کلاهبرداری در پوشش پیمانکار و سازنده
نکته مهم برای جلوگیری از کلاهبرداری مشارکت در ساخت این است که افراد برای تنظیم قرارداد نزد وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه نمایند.
بهتر است مالک قبل از تنظیم قرارداد، هویت سازندگان را بر اساس اسناد هویتی معتبر احراز نموده و همچنین سوابق کاری و تخصصی آنها را بررسی نماید که برای مثال حتما از اعضای نظام مهندسی باشند که در صورت بروز اختلافات احتمالی بتوانند از طریق مراجع صنفی اقدام نمایند.
اعتراض ثالث به رای داور
یکی از مواردی که باید در تنظیم قرارداد به آن توجه کرد موضوع قرارداد است. که بهتر است به صورت جزیی به آن پرداخته شود. به طور مثال جزییاتی از لیست متریال در حین ساخت ضمیمه قرارداد شود و اقداماتی که سازنده موظف به انجام است در قالب موضوع قرارداد مشخص شده و برای این موضوع ضمانت اجرایی مشخص گردد.
در صورت امکان با رعایت این موارد توسط مالک، امکان کلاهبرداری مشارکت در ساخت یا به طور کلی کلاهبرداری در پوشش پیمانکار و سازنده به حداقل میرسد.
نحوه شکایت از پیمانکار و سازنده توسط مالک
در صورت اثبات کلاهبرداری ساختمان، توسط پیمانکار و سازنده، مالک قادر به شکایت خواهد بود. برای انجام این کار ابتدا لازم است دادخواست تامین دلیل ارایه شود.
مالک با ارایه این دادخواست باید به شورای حل اختلاف که ملک در آن واقع شده مراجعه کند. سپس با پرداخت هزینهای تحت عنوان هزینه کارشناسی و ارایه فیش واریزی اقدام به تعیین کارشناس نماید.
مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت زمین
سپس شورا با اعزام کارشناس رسمی دادگستری، صورت جلسه ای مبنی بر تشخیص کارشناس برای بررسی مشکل و تعیین میزان خسارت تنظیم مینماید.
دادگاه نیز با توجه به نظر کارشناس رای خود را صادر مینماید. مالک بر اساس این صورت جلسه میتواند اقامه دعوا و مطالبه خسارت علیه سازنده را مطرح نماید.
