با افزایش و توسعه زندگی شهرنشینی به تبع آپارتمان نشینی بالخصوص در شهر های بزرگ مسائل و مشکلات زیادی را به وجود آورده است . آپارتمان یا ساختمان هایی که تعداد ساکنین و واحد های آن متعدد است اغلب با مشکلات بیشتری رو درو هستند و تصمیم گیری در خصوص مشکلات و مسائل ساختمان بنظر سخت تر می آید از همین روی متاسفانه مراجع قضایی با افراد و پرونده های زیادی در این خصوص مواجه است . قانونگذار با تصویب قوانین متعدد از جمله قانون تملک آپارتمان ها و قانون روابط موجر و مستاجر و غیره سعی در پیشگیری و حل این مشکل نمود تا افراد با رعایت اصول و قواعد آن بتوانند با هم هماهنگ و هم نظر شوند برای برقراری و حفظ نظم در ساختمان تا مشکلات ناشی از آپارتمان نشینی حل گردد . یکی از مسائلی که همواره وجود دارد هزینه های ساختمان و سوالات پیش رو ساکنین است که چه کسی مسئول و موظف به پرداخت هزینه های ساختمان یا شارژ ساختمان است ؟ در واقع در اینجا می خواهیم بدانیم که آیا حتما باید فرد مالک باشد ؟ در ملک سکونت داشته باشد ؟ یا مستاجر و یا ساکن در ملک وی مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان به میزان سهمشان است ؟ قانونگذار مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند یا مستاجر را ؟ کدامیک از هزینه های ساختمان بر عهده مالک و کدامیک بر عهده مستاجر می باشد ؟ پاسخ کلیه سوالات با توجه به متن قانون قابل پاسخگویی می باشد . در واقع قانونگذار در قوانین به طور کلی نه تنها مالک آپارتمان را موظف به پرداخت هزینه های مشترک ساختمان دانسته بلکه فرد استفاده کننده از ملک مانند مستاجر را نیز مسئول پرداخته هزینه های ساختمان دانسته است . به همین دلیل در این مقاله به بررسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر و مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در برابر مدیر ساختمان می پردازیم.
مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان مالک است یا ستاجر؟
برای آگاهی به این مسئله که چه کسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر باید گفت بر طبق قانون مدنی و قانون روبط موجر و مستاجر و سایر قوانین به تفکیک به بررسی هزینه ها و نحوه تقسیم آن می پردازیم .
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و آن‌چه در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است موجر موظف است ملک مورد اجاره به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید، بسته به کلی یا جزئی بودن تعمیرات ، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت آن هستند.
مشکل از آن‌جا شروع میشود که معمولا در تفسیر کلی بودن یا جزئی بودن تعمیرات بین موجر و مستاجر اختلاف‌نظر به‌وجود می‌آید.
بر طبق ماده 486 قانون مدنی ” هزینه تعمیرات آپارتمان و کلیه مخارج که در عین مستاجره نیاز و لازم است برای استفاده از ملک به عهده مالک است مگر آن که خلافش شرط شده باشد مثلا برای استفاده از خانه اجاره ای نیاز است اشپزخانه کابینت شود که باید مالک هزینه آن را بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره مستاجر هزینه نصب کابینت را بر عهده گرفته باشد یا عرف جامعه برخلاف این باشد که بر عهده مالک است نه مستاجر و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از ملک اجاره ای لازم می باشد . ”
قانونگذار برای این مسئله که به طور کلی مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند یا مستاجر را بر طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر این گونه بیان می کند که ” تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و یا تاسیسات عمده ی منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد . “
پس به طور کلی می توان گفت که هزینه های اساسی و برای استفاده از ساختمان و تعمیر ساختمان برای اینکه آن ملک قابلیت استفاده داشته باشد بر عهده مالک آن خانه است ولی اگر هزینه های جزئی مربوط به استفاده بهتر و غیر ضرور باشد بر عهده مستاجر ملک می باشد . به عنوان مثال : خانه ای دارای رنگ مناسبی و مستاجر کاغذ دیوار می خواهد در این صورت مالک موظف به انجام کاغذ دیواری نیست مگر مستاجر خودش بخواهد انجام دهد.
در قانون بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.
- نکات مهم در مورد حق انتفاع
- انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک
- نحوه تنظیم لایحه
- نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
- اقرارنامه فروش ملک و واگذاری آن
تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
- تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
- تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
- تعمیر نشتی سرویس‌ها
- سیم‌کشی برق
- تعمیر آسانسور
- تعمیر در برقی پارکینگ
- رنگ‌آمیزی ساختمان
تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- تعویض واشر شیرهای آب
- تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
- تعمیر موردی قفل در
- نصب توری در و پنجره
- تعویض پوشال کولر آبی
- تعمیر تهویه سرویس‌ها
- تعمیر موردی کلید و پریز برق
در صورتی که مالک از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات خانه سر باز بزند چه باید کرد؟
اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه بازسازی که بر عهده اوست سر باز بزند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. در غیراینصورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد؟
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی که برای ساختمان به‌وجود آمده است را به مالک ندهد، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
آیا مالک ضامن پرداخت هزینه های شارژ ساختمان است ؟
اهمیت موضوع پرداخت سهم شارژ ساختمان به قدری حاد است که قانونگذار در مواردی مالک و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترک ساختمان قلمداد کرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولی او از پرداخت چنین هزینه‌هایی امتناع کند، ، هیأت مدیره می تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک نیز مراجعه و اعلام بدهی نماید.
همچنین اگر به موجب قرارداد نامه ، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند.
یک توصیه ی مهم قبل از عقد قرارداد اجاره
مستاجر می تواند قبل از عقد قرارداد از کلیه تاسیسات و وسایل واحد مورد اجاره (اعم از کولر، شوفاژ، آبگرمکن، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌های در، شیرهای آب و… ) صورت برداری نماید . سپس هر کدام را کاملا تست کند و سپس از وضعیت صحت کارکرد و یا خرابی آن‌ها را درلیست خود مشخص نماید و به امضا مالک برساند.
این کار دو مزیت اصلی دارد:
مستاجر می تواند قبل از عقد قرارداد در مورد تعمیر و سرویس وسایل معیوب با صاحبخانه به توافق برسد. در پایان قرارداد و در صورت عدم تعمیر برخی اقلام ، مستاجر در پایان قرارداد ملزم به جبران خسارت نخواهد. چراکه این وسایل از ابتدا دارای مشکل بوده و قبلا هم مالک آنرا تایید نموده است.
دریافت وکیل
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.
melkbanan وکیل همراه شما.
