در این نوشتار به نکات مهم در خصوص نحوه انجام معاملات ملکی و چگونگی بررسی اسناد مالکیت مربوط به ملک و توجه به شرایط مختلف قرارداد خرید و فروش ملک، خواهیم پرداخت.
توجه به اصالت سند مالکیت و هویت مالک
یکی از نکات بسیار مهم در انعقاد قراردادهای معامله ملکی ، توجه به سند مالکیت و همچنین بررسی هویت دقیق مالک آن املاک می‌باشد.
امروزه بر اساس مقررات قانونی تمامی اشخاصی که مبادرت به معامله ملکی می نمایند، ملزم به درخواست ثبت سند مالکیت برای ملک خریداری شده می‌باشند و از این رو نگرانی چندانی در خصوص اعتبار اسناد رسمی که برای املاک مختلف با نظارت قانون و مراجع ذی صلاح صادر شده است، وجود ندارد.
اما در جهت اطمینان بیشتر شما بایستی مشخصات هویتی مالک ملک موضوع معامله و همچنین سند مالکیت را به ترتیب مطابق با اسناد هویتی و سجلی و خصوصیات ملک در عالم خارج ، مورد بررسی و مطابقت قرار بدهید تا از وقوع هر شائبه و مشکلی جلوگیری نمایید.
همچنین در صورتی که مبادرت به معامله ملک ورثه‌ای می‌نمایید، می بایست تمامی ورثه را در جریان وقوع معامله و خرید و فروش قرار دهید و رضایت تمامی آنها را در خصوص فروش ملک جلب نمایید.
قبل از معامله هرگونه ملک ورثه‌ای ،می بایست صحت وراثت هر کدام از ورثه را با استفاده از سند انحصار وراثت مشاهده نمایید.
نکاتی در خصوص معاملات املاک به صورت وکالتی
چنانچه فردی ادعای داشتن وکالت در فروش و معامله ملک را در مقابل شما دارد، می بایست وکالت نامه و اسناد ثابت کننده سمت او را بررسی نمایید.
در معاملاتی که توسط وکیل به صورت وکالتی و به نام مالک اصلی انجام می‌شود، آثار قرارداد همگی متوجه مالک اصلی می‌باشد و شخص وکیل تنها نقش واسطه را در انجام معاملات به نام دیگران در حدود اختیارات مذکور در وکالت نامه، بر عهده دارد.
اما در نگارش قولنامه در این موارد می بایست نام مالک به عنوان فروشنده یا خریدار اصلی در محل مخصوص به خود نوشته شود و تنها به نام وکیل به عنوان کسی که وکالت در فروش دارد اشاره نمود و مدارک ثابت کننده سمت وکالت او را ضمیمه قولنامه نمود.
توجه داشته باشید که داشتن وکالت تام یا بلاعزل از طرف مالک برای خرید و فروش اموال وی ، افراد را ملزم به نوعی ایجاد هماهنگی میان وکیل و مالک اصلی در تهیه بهای مورد نیاز برای خرید ملک می‌نماید و یا چنانچه وکالت از طرف خریدار باشد وکیل اختیار کامل دارد تا عملی شدن تمام شروط ضمن قرارداد را از فروشنده که طرف مقابل است بخواهد و او را مجبور به اجرای این شروط نماید.
همینطور در صورتی که این اجازه به وکیل داده شده باشد او می‌تواند تا زمان عملی شدن تمام شرایط از سوی طرف مقابل ، از ایفای تعهدات خود تا مدتی خودداری نماید که به این کار او اعمال (حق حبس) گفته می‌شود.
نکات مهم درباره معاملات ملک مشاعی
در مورد معامله ی ملک مشاع باید همواره توجه داشت که:
در این گونه معاملات که معمولا مالک طرف معامله، فقط مالک بخشی و یا سهمی از زمین یا خانه یا ملک می باشد ،می بایست مساحت و متراژ دقیق مورد تملک طرف معامله به خوبی محاسبه شود.
آگاهی از مساحت و متراژ دقیق قسمت مورد مالکیت فروشنده و نیز تعداد مالکینی که در اداره و تملک ملک مذکور دارای شراکت می باشند، می تواند ما را بیشتر از پیش در خصوص موقعیت و اختیارات خود در ملک مورد بحث آگاه سازد.
آگاهی از ادعاها و حقوق دیگران نسبت به ملک مورد معامله
در بعضی موارد ممکن است در هنگام معامله ملکی، با وضعیتی مواجه شویم که ملک به علت بدهی‌های شخصی مالک در رهن بانک و یا در رهن طلبکاران مالک برای وصول بدهی‌هایش از محل قیمت مال باشد.
آگاهی از اینکه ملک در رهن دیگران قرار دارد ممکن است باعث تجدید نظر در مورد معامله آن ملک بشود، زیرا که ملک رهنی از منظر مقررات، قابل معامله و نقل و انتقال تا زمان پرداخت کلیه بدهی‌ها از سوی مالک نمی‌باشد.
در مواردی که ملک در رهن بانک باشد معمولاً یا در خود سند مالکیت و یا در پشت برگ‌های آن، حسب مورد ذکر می‌شود.
نگارش صحیح و دقیق شروط معامله و شرایط فسخ
شروط انعقاد معامله ، شروطی است که طرفین قرارداد با توافق یکدیگر آن را ضمن قرارداد درج نموده و وقوع معاملات خود را منوط به انجام چنین شروطی می‌نمایند.
همانطور که در نوشتارهای دیگر نیز اشاره شده است شروط ضمن قرارداد می تواند شامل زمان و مکان تحویل ملک به خریدار، شرایط فسخ معامله مطابق با احکام قانونی خیارات و یا شروط فاسخ(شروطی که با توافق طرفین منعقد شده و جزو خیارات نیستند) و …. باشد .
به عنوان مورد دیگر می‌توانیم به خیارات تدلیس و غبن اشاره کنیم که در صورت فریب و عدم حسن نیت از طرف مقابل و یا پیشنهاد دادن قیمت بسیار گزاف و بالاتر از عرف بازار برای خریداری ملک، از طرف شخصی که متضرر شده است، اعمال می‌گردد.
آگاه شدن از احکام و آثار خیارات می تواند دو طرف معامله و افراد دیگر دخیل در معامله را از حقوق متقابل خود برای فسخ معامله در شرایط خاص، آگاه نموده و به حسن نیت هر دو طرف در انعقاد معامله کمک نماید .
همین طور فهم مفهوم خیارات فسخ به طرفین یاد آوری می نماید که عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهدات در وقت مقرر ، امکان فسخ یک طرفه ی قرارداد را به طرف های متضرر شده خواهد داد.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی کیفری می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
