امروزه قراردادهای اجاره در بین مردم بسیار رواج پیدا کرده است. هر شخصی که قصد دارد ملک خود را برای مدت مشخصی به اشخاص دیگری اجاره بدهد نیاز دارد که از قرارداد اجاره استفاده کند. گاهی اوقات پیش می‌آید که مالک یا فردی که ملک را اجاره کرده است زودتر از موعد مقرر قرارداد اجاره را فسخ می‌کند. فسخ قرارداد اجاره ممکن است مشکلاتی را برای هر دو طرف به وجود آورد. به همین دلیل در این قسمت از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد صحبت می‌کنیم.
آیا امکان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد؟
قرارداد اجاره زمانی منعقد می‌شود که مالک یک ملک قصد داشته باشد ملک خود را به دیگری اجاره بدهد. در این نوع از قراردادها مالک ملک مقدار مبلغ مشخصی را از فرد دیگری دریافت می‌کند و سپس ملک خود را برای مدت مشخصی در اختیار او قرار می‌دهد. در این نوع از قرارداد ملک به فرد دیگر منتقل نمی‌شود و او صرفا حق استفاده از ملک را دارد.
از آنجایی که عقد اجاره یکی از عقود لازم است بنابراین امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد یعنی قبل از تمام شدن مدت انقضای قرارداد، وجود ندارد. با اینحال برخی از شرایط قانونی باعث می‌شود که یکی از طرفین اجازه فسخ داشته باشند. در ادامه به امکان فسخ این نوع از قراردادها می‌پردازیم.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر
در صورتی که مالک یا موجر شرایط ذیل را داشته باشد امکان اینکه بتواند قرارداد را پیش از موعد فسخ کند وجود دارد:
مالک در قرارداد ذکر کرده باشد که حق فسخ دارد. به این معنا که مالک بیان کند در مقابل برخی از اعمال مستاجر این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند.
اگر مستاجر این حق را نداشته باشد که ملک را به دیگری واگذار کند اما به طور غیر قانونی این کار را انجام داده است.
در صورتی که مستاجر از ملک استفاده دیگری به غیر از آنچه که در قرارداد ذکر شده است می‌کند. همچنین اگر از ملک استفاده‌ای غیرقانونی و خلاف شرع بشود نیز امکان فسخ توسط مالک وجود دارد
گاهی اوقات مستاجر اجاره بها را پرداخت نمی‌کند. در این مورد هم امکان فسخ قرارداد توسط مالک وجود دارد. البته لازم است که مالک چندین مهلت به مستاجر بدهد و اگر مستاجر در این مهلت‌ها اجاره بها را پرداخت نکرد امکان فسخ برای مالک به وجود می‌آید. بنابراین لازم است مطالبه اجور معوقه ابتدا انجام شود.
در تمامی موارد بالا موجر و یا مالک حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. همچنین اگر مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست لازم است که از وکیل دستور تخلیه برای تخلیه ملک کمک بگیرید. همچنین قابل ذکر است که موارد فسخ قرارداد توسط مستاجر ممکن است متفاوت باشد که در ادامه راجع به آن صحبت می‌کنیم.
موارد فسخ پیش از موعد توسط مستاجر
در موارد ذیل فرد مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند:
اگر ملکی که مستاجر آن را اجاره کرده است دارای عیب باشد.
در صورتی که مالک ملکی را که مستاجر آن را اجاره کرده است ؛ تحویل ندهد.
گاهی اوقات ممکن است که اوصاف ملک که در قرارداد ذکر شده است با ملک مطابقت نداشته باشد.
اگر مستاجر حق فسخ در معامله را برای خود قرارداده باشد.
در برخی مواقع اگر ملک دچار عیب و آسیبی باشد و مالک تعهد داده است که ملک را تعمیر می‌کند ولی به تعهد خود عمل نکند.
فسخ پیش از موعد و خسارت
همانطور که بیان شد اگر موجر و یا مستاجر تمامی موارد بالا را داشته باشند امکان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد. بر این اساس نیازی نیست که خسارتی به طرفین پرداخت شود. اما گاهی اوقات پیش می‌آید که موجر یا مستاجر بدون هیچ دلیلی قرارداد اجاره را فسخ می‌کنند. در چنین شرایطی تکلیف چیست؟
در صورتی که فسخ قرارداد اجاره بدون هیچ گونه دلیلی باشد طرفی که ضرر دیده است می‌تواند درخواست خسارت نمایید. برای مثال اگر مستاجر بدون هیچ دلیلی قرارداد را فسخ می‌کند لازم است که پول یک ماه از اجاره را جلوتر پرداخت کند.
همچنین باید این نکته را در نظر داشت که اگر در اثر فسخ بدون علت هزینه‌هایی بر یکی از طرفین و یا بر هردو طرف تحمیل شود؛ تمامی هزینه‌ها با فردی خواهد بود که قصد فسخ پیش از موعد بدون علت موجه را دارد.
فسخ قرارداد اجاره با گروه وکلای ملکبانان
اگر قصد دارید که قرارداد اجاره خود را فسخ کنید، ازقبل حتما با یک وکیل مشورت کنید به این خاطر که مشورت با وکیل باعث می‌شود نه تنها از شرایط آن آگاه شوید بلکه می‌توان از ضرر‌های احتمالی در اثر فسخ غیر قانونی هم پیش گیری کرد.
توصیه ما این است که از گروه وکلای ملکبانان استفاده کنید به این خاطر که گروه وکلای ملکبانان از وکلای متخصص اجاره و قراردادهای مربوط به ملک تشکیل شده است که می‌توانید از تجربه وتخصص آنها بهره ببرید.
همچنین بهتر است قبل از امضای قرارداد و یا حتی قبل از فسخ قراردادی با مشاوران و وکلای ملکبانان مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید و با وکلای متخصص مشورت کنید.
