تعیین سهمالشراکه یکی از اصلیترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. اگر هر دو طرف در این کار حرفهای باشند، میتوانند همان اول کل هزینهها را پیشبینی و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آوردهشان تقسیم کنند، اما معمولا” مالکها فقط یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده میگذارند. برای همین مشاوران املاک از یکسری نسبتهای عرفی برای تعیین سهمالشراکه استفاده میکنند.
معمولا”مالکها با توجه به موقعیت عالی زمینشان، سهم بیشتری از شراکت میخواهند. مشاوران املاک توصیه میکنند که بهجای سهمالشراکه بیشتر مالک برای زمینهای گرانقیمت، سازنده مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت کند. باید توجه داشته باشید که در قراردادها این مبالغ به عنوان آورده سازنده محاسبه میشود و سهم سازنده در نهایت بیشتر خواهد شد.
اگر ملکی که میخواهد عملیات ساخت در آن انجام شود یک آپارتمان کلنگی باشد که در آن چندین مالک سکونت داشته باشند، قدر السهم موضوعیت بیشتری پیدا میکند.
به این صورت که ارزش پولی متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم میشود، درصد به دست آمده قدر السهم هر یک از طرفین را مشخص مینماید.
تعیین سهم الشرکه در قرارداد های مشارکت در ساخت
- ۱.قیمت هر متر زمین در زمان قرارداد محاسبه شده و در آخر ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده او منظور شود.
- ۲.هزینه مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده باید محاسبه شود. بهتر است دراین مورد با کارشناس مجرب نیز مشورت کرد و فقط به نظر سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده سازنده محسوب میشود.
- ۳. در قرارداد های مشارکت در ساخت به حاصلجمع ارزش زمین و هزینههای ساخت و ساز ارزش سرمایهگذاری گفته میشود.
- ۴.سهمالشرکه هر کدام از دو طرف قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایهگذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص میشود و پس از پایان پروژه، طرف های قرارداد به نسبت سهمالشرکه خود از پروژه سهم میبرند.
- ۵.گاهی اوقات برای تعیین درصد مشارکت در ساخت، سازنده در آغاز کار مبلغی بلاعوض را به مالک میدهد. باید توجه داشت که این مبلغ هنگام محاسبه سهمالشرکه از آوردهی مالک کسر میشود.
- ۶.پیش از قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است هر دو طرف در مورد مسئولیت ها ، هزینه ها و انتخاب واحدهای آپارتمان باهم به توافق برسند.
- ۷.ممکن است بعد از عقد قرارداد مشخص شود ارزش زمین کمتر از میزان واقعی محاسبه شده یا هزینه ساخت و ساز بیشتر از میزان پیشبینی شده بوده که این موضوع روی سهمالشرکه تاثیر منفی داشته است. به همین دلیل بهتر است بررسیهای لازم از نظر محاسبه ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز پیش از عقد قرارداد انجام شود.
- ۸.شایان ذکر است بعد از شروع عملیات تخریب، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت عملاً امکانپذیر نیست یا اگر هم باشد احتمالاً ضررهایی در بر خواهد داشت. پس بهترین کار آن است که تمام بررسیها و سختگیریها قبل از عقد قرارداد انجام شود.
- ۹.قراردادهای مشارکت در ساخت، با توجه به شرایط هر پروژه، متفاوت از پروژهای دیگر است، بنابراین نباید به نمونههای خام و از پیش آماده شده قراردادها اعتماد کنید.
- ۱۰.باید در متن قرارداد تمام وظایف و تعهدات دو طرف و حتی مواردی که بدیهی به نظر میرسد قید شود تا امکان به وجود آمدن اختلاف ها در آینده به حداقل برسد. مثلاً هزینه بدهیهای پیشین ساختمان بر عهده مالک است ولی اگر این نکته در قرارداد ذکر نشود، بعد از شروع عملیات ساخت مالک میتواند ادعا کند ساختمان را با همین شرایط تحویل سازنده داده و از پرداخت بدهیهای پیشین ساختمان شانه خالی کند.
- بنابراین هر دو طرف باید توجه داشته باشند که حقشان در توافق ضایع نشود.
- ۱۱.اگر ملک مورد نظر برای مشارکت در ساخت، آپارتمان باشد، همه مالکان باید با یکدیگر به توافق برسند و مشخص کنند پس از پایان پروژه و زمانی که سازنده سهم مالک از پروژه را تحویل داد، این سهم چطور بین چند مالک تقسیم خواهد شد.
- ۱۲.مالکان هر واحد آپارتمانی به اندازهی مساحت واحد خود از زمین آن ساختمان سهم دارند که به آن قدرالسهم گفته میشود.(. تعیین سهم الشرکه در قرارداد های مشارکت در ساخت/یلدا صدرالحسینی/۱۹ اسفند۹۷)
مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت
معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار میدهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته میشود.
میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه میشود؟
مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین میشود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد.
اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است:
تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقهای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین میشود.
آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟
بله. شما میتوانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:
R = A�× D – G�× M
کل ارزش ملک = M
قدرالسهم سازنده = G
کل هزینه ساخت = D
قدرالسهم مالک = A
مقداربلاعوض = R
مثال:
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰�و ۶۰�است.
۲٫۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۴۰�– ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۶۰�= ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰
همانطور که میبینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابهالتفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد.
به زبان سادهتر میتوانیم بگوییم” مالک بخشی از ملک خود را به سازنده میفروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را میسازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت میکند.” (مشارکت در ساخت چیست/مهدی فارسی)
در زمینه ی میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:
اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
اعتبار سازنده نیز میتواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازندههای معتبر و خوشنام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت میکنند.
