عقد اجاره به موجب ماده 460 قانون مدنی از عقود موقت محسوب می شود. بنابراین یکی از شرایط اصلی انعقاد اجاره موقت بودن زمانی است که مستاجر از منافع عین مستاجره استفاده می کند. طرفین عقد اجاره معمولاً با انعقاد اجاره نامه، حقوق و تعهدات هر کدام از موجر و مستاجر را تعیین می نمایند. در صورتی که در ذیل قرارداد اجاره در خصوص مدت زمان اجاره تعیین تکلیف نشده باشد، اجاره با توجه به عرف محل حسب مورد برای یک روز، یک ماه و یا یک سال صحیح خواهد بود.
تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر ملک
اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، هنگامی که تاریخ مندرج در اجاره نامه منقضی شد، موجر می تواند تخلیه ملک را مستقیماً از مستاجر تقاضا کند. مستاجر می بایست نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید، در غیر این صورت موجر می تواند با مراجعه به مراجع صلاحیت دار و با تقدیم دادخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه دریافت کند و با همکاری مامورین انتظامی نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره مبادرت به عمل آورد. در ادامه این نوشتار به بررسی برخی راهکارهای قانونی برای موجر در صورت عدم تخلیه مستاجر در مهلت قانونی را معرفی خواهیم کرد.
مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه و دعاوی مربوطه
اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، اصلی ترین مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه و دعاوی مربوطه شورای حل اختلاف است. شورا مدارک مورد استناد موجر را بررسی می کند و اگر او را صاحب حق تشخیص داد، دستور تخلیه صادر می کند. با صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف، به مستاجر مهلت مناسبی داده می شود تا نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدام کند. در این شرایط اگر مستاجر ملک را خالی نکند، موجر می تواند از کمک ماموران انتظامی استفاده کند.
در صورت تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر ملک، آغاز رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی توسط موجر است. در این روش، شورا مدارک مورد استناد موجر از جمله اجاره نامه را بررسی کرده و نسبت به صدور حکم مبادرت به عمل می‌آورند. در صورتی که شورا دستور تخلیه را صادر کند، مطابق با قانون اجرای احکام، ملک با حضور مامورین انتظامی تخلیه می گردد.
تخلیه ملک با قرارداد اجاره عادی
قراردادهای اجاره امروزه معمولاً در بنگاه های مشاورین املاک و ر روی برگه های خاصی تحت عنوان اجاره نامه انعقاد می یابد. در واقع تنظیم اجاره نامه، شیوه عادی انعقاد قرارداد اجاره به شمار می رود. در این شیوه نیازی به مراجعه به دفاتر ثبت و انعقاد سند رسمی اجاره نامه نیست. تخلیه با قرارداد اجاره عادی به این صورت است که اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، موجر می تواند با ارائه اجاره نامه به عنوان سند عادی، دعوای تخلیه را بر علیه مستاجر طرح نماید.
تخلیه ملک با قرارداد اجاره رسمی
تخلیه با قرارداد اجاره رسمی مستلزم حضور در دفاتر اسناد رسمی و احراز هویت است و تقاضای صدور اجراییه توسط دفاتر اسناد رسمی و سپس مراجعه به اجرای ثبت جهت تخلیه است. بنابراین دعوای تخلیه با قرارداد اجاره رسمی، نحوه تخلیه با قراداد عادی متفاوت است. پس همانطور که در بالا گفته شد در صورتی که میان موجر و مستاجر قرارداد رسمی انعقاد یافته باشد، اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به دفاتر رسمی بلافاصله دستور تخلیه را دریافت کند. البته در این موارد مدت معقولی (معمولاً یک هفته) به مستاجر زمان داده می شود تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. اگر دعوای خود در زمینه خرید و فروش و یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز باشد، بهتر است از یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کمک بگیرید.
اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد
اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره از جهات مختلفی قابل بررسی می باشد. در حقوق کنونی ایران به طور کلی دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و سال 1376، مقررات اصلی در رابطه بر شیوه اجرای قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره تعیین گردیده است. مطابق با این قوانین، زمان انعقاد قرارداد اجاره تعیین کننده قانونی است که در مورد روابط موجر و مستاجر جریان می یابد. برای مثال در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال 1376 انعقاد یافته باشد، قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر قانون مصوب سال 1356 خواهد بود. قوانین سال 1356 و 1376 در موضوعات گوناگونی از قبیل حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و … تفاوت های حقوقی دارند.
مراحل اداری تخلیه مستاجر
مراحل اداری تخلیه مستاجر در صورتی که تخلیه به صورت ارادی انجام گیرد با حالتی که به موجب حکم مراجع صلاحیت دار تخلیه صورت می گیرد، متفاوت است. در حالت عادی، مستاجر پس از پایان یافتن مدت اجاره نسبت به تخلیه مسکن اقدام می نماید. به موجب قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه موجر مال یا پولی را به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، باید در هنگام تخلیه، آن را به مستاجر مسترد نماید. اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند، مراحل تخلیه ملک مستلزم مراجعه به شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی عمومی و یا دفاتر اسناد رسمی می باشد.
تقاضای تخلیه در چه شرایطی امکان پذیر است؟
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مربوط به اجاره های بعد از این سال می باشد در صورتی می‌توان دستور تخلیه مستاجر را اخذ نمود که شرایط ذیل محقق باشد.
- انقضای مدت اجاره
- وجود اجارنامه مکتوب در دونسخه
- دوشاهد ذیل اجاره نامه را امضماءنموده باشند در غیر اینصورت باید نسبتبه حکم تخلیه اقدام نمود مثلا چنانچه اجاره به صورت شفاهی تمدید شده باشد دیگر نمی توان نسبت به دستور تخلیه اقدام نمود.
