اجاره بها به مبلغی گفته می شود که توسط مستاجر در ازای استفاده از ملک به صاحب ملک پرداخت می گردد. روش پرداخت اجاره بها بر اساس توافقی است که در اجاره نامه فی ما بین موجر و مستاجر تعیین می شود و معمولا در قالب پول نقد به صورت ماهانه و در برخی موارد روزانه یا سالیانه از مستاجر دریافت می گردد. موجر به فردی گفته می شود که ملک استجاری را اجاره می دهد و در واقع مالک ملک است. به میزان اجاره بهای تعیین شده در قرارداد اجاره، اجرت المسمی نیز گفته می شود. عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یکی از مشکلات رایج قرارداد اجاره است. به همین دلیل، قوانینی برای رسیدگی به روابط و مشکلات بین موجر و مستاجر وضع شده و شرایط قرارداد اجاره را مشخص کرده است. این موضوع در قانون مدنی با عنوان مطالبه اجور معوقه مشخص شده که در ادامه قصد داریم به بررسی کامل آن و چگونگی مطالبه اجاره بها بپردازیم.
اجور معوقه چیست؟
اجور به معنی جمع اجاره و معوقه به معنای به تعویق افتاده است، بنابراین، اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنی اجاره بهای ملک استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. به بیان ساده می توان گفت اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از طرف مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط وی، پرداخت نشده است.
مستاجر موظف است که اجاره بها را در زمان مقرر به موجر بپردازد. در واقع موجر در قبال دریافت اجاره بها به مستاجر حق استفاده از ملک خود را داده است. اما اگر اجاره بها در موعد مقرر پرداخت نشود، موجر می تواند طی دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رای و انجام مراحل اجرایی، قابل وصول است.
در صورتی که تصرف ملک توسط مستاجر بیش از زمان تعیین شده در قرارداد اجاره و بدون کسب اجازه از موجر ادامه یابد، موجر می تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه زمان تصرف در مدت اعتبار قرارداد، به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بابت مدت زمان بهره برداری از ملک در مهلت زمان پس از پایان قرارداد نیز اقدام نماید. اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده شخصی از اموال دیگری بدون رضایت مالک به او پرداخت می شود.
نحوه مطالبه اجاره معوقه به چه صورت است؟
در صورتی که مستاجر در زمان تعیین شده، بخشی یا همه اجرای بهای تعیین شده در اجاره نامه را نپردازد، موجر می تواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه، اقامه شکایت کند. برای این منظور، مالک می بایست با ارائه مدارک، دادخواست خود را به دادگاه تسلیم نماید. پس از تنظیم دادخواست توسط موجر که خواهان نامی‌ده می شود و ابلاغ وقت دادرسی به مستاجر که به وی خوانده نیز گفته می شود، وقت دادگاه تعیین می گردد. پس از ارائه توضیحات و مدارک موجر یا خواهان به دادگاه، مستاجر یا خوانده به دفاع از خود می پردازید. در صورت اثبات شدن ادعای خواهان، دادگاه به نفع وی رای صادر می کند و مبالغ اجاره بهای عقب افتاده که مستاجر می بایست به خواهان پرداخت نماید، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده اعلام می گردد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل دستور تخلیه با ما تماس بگیرید.
پس از صدور رای محکومیت مستاجر توسط دادگاه، اجرائیه صادر می گردد و می توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستاجر شناسایی نشود، می توان حکم جلب او دریافت کرد. همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می گرداند.
در صورت عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد و خلع ید مستاجر از ملک را نیز مطرح نماید. پس به صورت خلاصه، مالک بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر دادخواستی تنظیم می کند و طی آن اجور معوقه را مطالبه می کند و دادگاه حکم به پرداخت اجور معوقه را صادر می نماید.
در مواردی که رای دادگاه به صورت غیابی صادر شده باشد، امکان درخواست تجدید نظر از جانب مستاجر وجود دارد و در صورتی که موجر نیز به رای دادگاه اعتراض داشته باشد، می تواند در مهلت مقرر که دادگاه تعیین می کند، اعتراض خود را تقدیم نماید.
از طریق چه نهاد قانونی می توان اجور معوقه را از مستاجر دریافت کرد؟
با توجه به درخواست شاکی و بر اساس مبلغ مورد درخواست، نهاد قانونی و دادگاه صالحه جهت مطالبه اجور معوقه تعیین می شود که می تواند شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی باشد. در صورتی که مبلغ مورد مطالبه در دادخواست کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، به پرونده رسیدگی می کند و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از مبلغ ذکر شده باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به آن را دارد. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه یا مشاوره حقوقی، می توانید با مجموعه حقوقی ملکبانان تماس بگیرید و با مشاوران و وکلای معتبر ما صحبت کنید.
