مراحل سند زدن ملک|ملکبانان

در حقوق ایران انتقال مالکیت اموال غیرمنقول از جمله زمین، خانه، چاه و …مستلزم تنظیم سند رسمی مالکیت به نام انتقال گیرنده است. برای نمونه هنگامی که یک منزل مسکونی در دفاتر مشاورین املاک معامله می شود، مطابق با مبایعه نامه تنظیمی فروشنده متعهد می شود در روز معین در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند مالکیت تک برگ را به نام خریدار تنظیم نماید. البته تنها هنگام خرید و فروش املاک نیست که تنظیم سند رسمی جدید ضروری می شود. به طور کلی به دو دلیل قانونی یا قراردادی ممکن است شخص متعهد به تنظیم سند مالکیت ملک شود. طبق قانون مدنی با فوت شخص، کلیه اموال متوفی به مالکیت وراث حین الفوت او در می آید. بنابراین چنانچه در میان اموال به جای مانده از متوفی مال غیر منقولی وجود داشته باشد، انتقال قطعی آن به وراث مستلزم تنظیم سند رسمی مالکیت به نام ایشان است.

برای آن که سند مالکیت ملک به نام مالک جدید اعم از خریدار، وارث، متصالح و … تنظیم شود باید مراحل اداری آن طی شود. مدت زمان و انواع مراحلی که برای سند زدن ملک باید طی شود در مورد املاک مختلف متفاوت است. در این نوشتار به بررسی مهمترین اقدامات و مراحل سند زدن ملک خواهیم پرداخت.

مهمترین مراحل سند زدن ملک؛ پیدا شدن موجب قانونی برای سند زدن

نخستین مرحله از مراحل سند زدن ملک این است که موجب سند زدن را پیدا کنیم. همانطور که اشاره شد سند زدن ممکن است به موجب قانون یا قرارداد باشد. اگر موجب انتقال سند، قراردادی باشد نخستین گام برای سند زدن این است که میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده یا وکیل آنان یک قرارداد حقوقی منعقد شود. منظور از عقد یا قرارداد حقوقی توافق دو یا چند جانبه است که به موجب آن طرفین در مقابل هم تعهداتی را به عهده می گیرند. بیع یا همان خرید و فروش، صلح، وکالت و … از انواع عقود و قراردادهایی به شمار می روند که در نتیجه انعقاد آنها ممکن است سند مالکیت رسمی جدید تنظیم شود.

الزام به تنظیم سند رسمی همچنین ممکن است به موجب قانون یا حکم دادگاه باشد. در این صورت مالک یا وکیل ملکی او باید مطابق با اجرائیه صادر شده از طرف دادگاه در دفاتر ثبت اسناد رسمی حضور یافته و نسبت به انجام این کار مبادرت نماید. در حال حاضر برای تنظیم سند رسمی انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حضور یافته و برای ثبت سند نامه ای دریافت کنند. این نامه نشان دهنده انواع استعلاماتی است که پیش از تنظیم سند رسمی باید دریافت شود.

استعلام از شهرداری

پیش از تنظیم سند رسمی باید از شهرداری در خصوص داشتن پایان کار و عدم بدهی استعلام شود. در اینجا باید خاطرنشان شد که ممکن است ملکی که تقاضای انتقال آن می شود به شهرداری مطابق با ماده 97، 99 یا 100 شهرداری بدهکار باشد. در واقع ممکن است ملک مشمول مالیات و عوارض شهرداری شده باشد. در نتیجه پیش از تنظیم سند مالکیت باید بدهی های ملک به شهرداری پرداخت شود.

علاوه بر بدهی مالی اگر در فرایند ساختن ملک تخلفی صورت گرفته باشد، در استعلام شهرداری معلوم می شود. بنابراین املاکی مشمول اضافه ساخت، اضافه کردن پارکینگ و … باشد باید ابتدا در این خصوص تعیین تکلیف شود. برای رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تشکیل می گردد. این کمیسیون متشکل از نماینده دادگستری، نماینده اداره راه و شهرسازی و نماینده شهرداری است که مطابق با قانون شهرداری به تخلفات ساخت و ساز در حیطه زمین های شهری رسیدگی می کند.

چنانچه در ساخت ملک تخلفی صورت پذیرفته باشد، ممکن است کمیسیون ماده 100 ممکن است حکم به تخریب تمام یا بخش هایی از ساختمان را صادر کند. همچنین ممکن است حکم به پرداخت جزای نقدی صادر شود. در هر صورت پیش از تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید می بایست استعلامات شهرداری دریافت شده و در صورتی بدهکار بودن ملک، بدهی های آن پرداخت شود. در غیر این صورت نمی توان در دفاتر ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند مالکیت جدید صادر کرد.

استعلام از اداره ثبت

مطابق با قانون مدنی و قانون ثبت ایران مالک ملک کسی است که نام او در دفاتر اداره ثبت به عنوان مالک، قید شده باشد. بنابراین برای انتقال سند ملک نخست می بایست مالکیت آن استعلام شود. برای استعلام مالکیت ملک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و نامه دفتر ثبت اسناد رسمی را به این اداره تقدیم کرد. همچنین در مورد برخی از اموال خاص که سند مالکیت تک برگ دارند می توان از طریق دفترخانه ثبت اسناد رسمی نسبت به دریافت استعلام ثبت مبادرت نمود.

استعلام از اداره امور مالیاتی و دارایی

بر اساس قانون مالیات های مستقیم، یک ملک ممکن است مشمول انواع مالیات ها باشد. بنابراین یکی از استعلامات ضروری که در مراحل سند زدن ملک باید دریافت شود استعلام از اداره امور مالیاتی و دارایی است. چنانچه ملک مشمول پرداخت مالیات باشد یکی از مراحل سند زدن ملک این است که باید مالیات مربوط به ملک پرداخت شود. مسئولیت پرداخت مالیات ملک اصولاً با مالک است. البته در مواردی که انتقال سند به دلیل انعقاد مبایعه نامه صورت می گیرد، ممکن است طرفین قرارداد در خصوص شیوه پرداخت مالیات های ملک و جریمه های شهرداری به گونه دیگری توافق کنند. مثلاً ممکن است در قرارداد اینچنین مقرر شود که مسئولیت پرداخت مالیات، جریمه های شهرداری و سایر بدهی های مربوط به ملک با خریدار، فروشنده یا شخص ثالثی است.