خرید و فروش ملک شراکتی-حق شفعه در فروش ملک مشترک-ملکبانان| وکیل فرشته محمدحسینی

آیا تاکنون شما هم احساس کرده اید که نیاز به مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی داشته اید؟ آیا اصلا در مورد مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی، چیزی می دانید؟

این موضوع برای همه افراد روشن است که یکی از راه های سرمایه گذاری مطمئن در جامعه امروز، خرید ملک است.گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود.از آنجایی که خرید ملک، یکی از راه های جمع اوری سرمایه می باشد، کاملا طبیعی است که برای استفاده از این سرمایه به سراغ فروش ملک برویم. اما چالش اساسی آن است که اگر صاحبان ملک قصد استفاده از سرمایه خود را داشته باشند، چگونه باید برای فروش ملک راکتی اقدام کنند؟ آیا اصلا امکان فروش ملک شراکتی وجود دارد ؟در نوشته حاضر در ارتباط با فروش ملک مشترک بین دو نفر تحت عنوان حق شفعه توضیحاتی ارائه می گردد.

حق شفعه چیست؟

یکی از دلایل اصلی که افراد برای استفاده از خدمات حقوقی مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی اقدام می کنند، آگاهی از شرایط و قواعد مربوط به حق شفعه می باشد. حق شفعه یکی از ان دسته حقوقی است که برای صاحبان ملک مشاع وجود دارد.

شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل ما تقسيمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالكيت می شود اخذ به شفعه است (که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم) ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می دهیم شخص الف وب در مالكيت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخصج می فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکيت خود در آورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم.

البته به این نکته توجه داشته باشید که قانون مدنی این حق را خیلی هم بدون ضابطه به شریک اعطا نکرده و برای آن شرایط مشخصی در نظر گرفته است.

در مثالی که زدیم اگر شریکتان سهم خود را به دیگری منتقل کرد، شما که با او شریک بوده‌اید می‌توانید مال را از چنگ خریدار در آورید البته در صورتی این حق برای شما به وجود می‌آید که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق‌شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به‌وجود‌آمده برای شریک را از بین برد. در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به‌وجود‌آمده برای شریکشان را به نوعی از بین ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمی‌دهند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

خوب است بدانید که حق‌شفعه شامل هبه نیز نمی‌شود؛ زیرا در هبه یا بخشش نیز مال به دیگری منتقل می‌شود اما هبه کننده چیزی را می‌بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی‌کند.

حال که نوبت به خریدار رسیده و شما برای گرفتن مالی که خریده است به سراغش رفته‌اید، ممکن است او بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده داده عایدش شود، این در حالی است که قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغ را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقی به صاحب این حق که همان شریک دیگر فروشنده است، شفیع می‌گویند.

تعریف قانونی حق شفعه

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی در رابطه با این موضوع امده است که: هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

١- مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بو د- حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا شحن جواهرات و خودرو را شامل نمی شود.

– مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می شود.

– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل ان خرابی وارد شود.

۲- شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد.
٣- مال باید قابل تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غيرقابل تقسیم نمی شود.
۴- شراکت مشاعی باید بین ۲ نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از ۲ نفر باشد حق شفعه تحقق نمی یابد زیرا اگر تعداد مالكان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کند.
۵- معامله باید بیع باشد (خرید و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی شود. یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند شریکډوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ناب کند که هدف معاملة بيع بوده ولی با عنوان صلح منتقل شد این حق رای شفیع قابل اعمال خواهد بود.
۶- شريک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمترونه بیشتر
باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه كمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به طور مثال، اگر3 دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ده میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از بیست ملیون ریال قیمت خواهد داشت.
٧- حق شفعه فوری است؛ (ماده ۸۲۱ قانون مدنی) اگاهی، علم و اطلاع شریک دوم(شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و از شرایط آن از جمله موارد فوریت می باشد.بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می شود. مهلت عرفی اجرای حق از تارخ آگهی از وقوع معامله رعایت می شود.
۸- هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ۸۰۹ قانون مدنی

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟

به استناد قانون بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر کنند یا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته‌شده حق شفعه را اعمال کنند.

اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله، درختی كاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه های آن چه می شود؟
چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می شود. البته مشتری می تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود.

اگر شریک از جريان خريد و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟
پاسخ: خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از ا اطلاع از جریان بيع فورا اقدام به حق شفعه ننماید، دیگر نمی تواند از حق شفعه استفاده کند.

اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری (راه آب) مشترک باشد ویکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟
بله دارد، اگر چه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

یکی از مطمئن ترین راه هایی که می توان با استفاده از آن پاسخ تمامی سوالات خود را در مورد شرایط قانونی خرید و فروش ملک بدست آورد، مراجعه به مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی است.در مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی می توان در کوتاهترین زمان ممکن از تمامی مسائل حقوقی ملکی آگاهی پیدا کرد. آمار و اطلاعات بدست آمده در سال های اخیر به خوبی این موضوع را نشان داده است که بسیاری از صاحبان املاک که به صورت شراکتی با یکدیگر زمین زراعی یا حتی خانه های مسکونی خریداری می کنند در هنگام فروش آن با مشکلات قانونی بسیار زیادی روبرو می گردنند، با شرکت در مشاوره حقوقی فروش ملک شراکتی می توان از بوجود آمدن مشکلات مختلف جلوگیری کرد و تمامی مراحل قانونی را به سرعت طی کند.

با ما در شبکه های اجتماعی با ایدی rahkarlaw همراه باشید.