در موارد خرید و فروش برخی از اموال خاص مثل ملک و خودرو، انتقال مالکیت زمانی به صورت تمام و کمال صورت می گیرد که سند رسمی مالکیت به نام خریدار صادر شود. اصولاً خریدار و فروشنده می بایست در روز مشخصی در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی حضور یافته و سند مالکیت جدید را تنظیم نماید. معمولاً طرفین پرداخت بخشی از قیمت معامله را منوط به صدور سند رسمی می کنند. در نتیجه خریدار بخشی از مبلغ معامله را در روز تنظیم سند به فروشنده پرداخت می کند.
گاهی اوقات پیش از این که سند رسمی به نام خریدار انتقال داده شود، فروشنده یا کسی که قانوناً مکلف به تنظیم سند رسمی می باشد فوت می کند. پرسش کلیدی که در این نوشتار به یافتن پاسخی برای آن پرداخته ایم این است که الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده چگونه انجام می پذیرد؟ در پاسخ باید گفت: در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال سند، خریدار می بایست دعوای الزام به تنظیم سند متوفی را به طرفیت وراث حین الفوت فروشنده اقامه نماید. در ادامه شرایط، مراحل و مهمترین نکات حقوقی در خصوص طرح دعوای الزام وراث به تنظیم سند رسمی را مورد بررسی قرار می دهیم.
شیوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
پس از فوت فروشنده یا شخصی که قانوناً مکلف به انتقال سند رسمی بوده است، دیگر نمی توان بر علیه وی اقامه دعوی نمود. به طور کلی مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی تنها بر علیه اشخاص حقیقی زنده یا اشخاص حقوقی می توان دعوای حقوقی طرح کرد. بنابراین در صورتی که فروشنده پیش از انتقال فوت شود، تنظیم سند رسمی مالکیت به عهده وراث حین الفوت او خواهد بود. در نتیجه خریدار می تواند با مراجعه به ایشان، تنظیم سند مالکیت جدید به نام خود را تقاضا کند. در صورتی که وراث از انتقال سند مالکیت به خریدار خودداری نمایند، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه ایشان اقامه نماید.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده می بایست همه وراث حین الفوت او را به عنوان خوانده، طرف دعوی قرار داد. حتی اگر نام یکی از وراث متوفی به عنوان خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند ذکر نشود، دعوای حقوقی قابل رسیدگی نیست و قرار رد دعوی صادر می شود. منظور از وراث، کسانی است که پس از فوت متوفی از او ارث می برند. بنابراین پدر، مادر، فرزند، همسر، برادر، عمو و …حسب مورد ممکن است به عنوان وراث متوفی خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار گیرند.
اقامه دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت متوفی مستلزم نگارش دادخواست حقوقی و تحویل آن به دفتر دادگاه عمومی و حقوقی می باشد. چنانچه موضوع قرارداد، مال غیر منقول مثل زمین و … باشد، رسیدگی به دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهری که ملک در آن واقع است قرار دارد. بنابراین اگر دعوی در مورد مغازه ای که در شهر سبزوار واقع است اقامه شده باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان سبزوار قرار دارد.
دادخواست باید دربردارنده چه نکاتی باشد؟
همانطور که اشاره شد رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده، مستلزم تقدیم دادخواست است. دادخواست نامه قضایی خاصی است که به صورت چاپی موجود بوده و مشخصات دعوای حقوقی بر روی آن قید می شود. دادخواست می بایست توسط خواهان یا وکیل و نماینده قانونی او به دادگاه تقدیم شود. خواهان کسی است که رسیدگی حقوقی به درخواست او شروع شده و مدعی است حقی از حقوق وی توسط خوانده پایمال شده است. یک دادخواست حقوقی کامل، می بایست دربردارنده نکات زیر باشد:
نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات شناسایی خواهان و وکیل او(در صورتی که دادخواست توسط وکیل اقامه شده باشد. )
نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات شناسایی خوانده؛ در موضوع مورد بحث با توجه به این که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می بایست بر علیه وراث فروشنده تنظیم شود، نام تک تک وراث متوفی باید در ستون خوانده ذکر شود. همانطور که اشاره شد حتی در صورتی که نام یکی از وراث متوفی در دادخواست ذکر نشود، به موضوع رسیدگی نخواهد شد.
موضوع خواسته و بهای آن؛ در این ستون می بایست عبارت «الزام به تنظیم سند رسمی یک باب/دستگاه …»
دلایل و منضمات؛ در این بخش از دادخواست خواهان باید کلیه اسناد و مدارکی که به استناد آنها خود را مستحق موضوع خواسته می داند ذکر شود. در خصوص موضوع می بایست قراردادی که به موجب آن خواهان مال را از متوفی خریده است، گواهی فوت متوفی و … ذکر شود. همچنین در صورتی که خواهان برای اثبات ادعای خود از شهادت شهود استفاده می کند، نام و مشخصات شهود نیز می بایست در این ستون ذکر شود.
