زمانی که عقد اجاره میان طرفین آن یعنی موجر یا همان اجاره دهنده و مستاجر بسته می شود، بر اساس این عقد هر یک از طرفین به موجب قانون یا توافق میان خود در متن قرارداد تعهدات خاصی را نسبت به یکدیگر بر عهده می گیرند که باید در زمان مناسب به آن ها ادا کنند. مثلا مستاجر به موجب قرارداد تعهد می کند در ازای استفاده از منافع ملک موضوع قرارداد اجاره، ماهیانه مبلغ معینی را به عنوان اجاره بها به موجر بدهد. موجر هم در مقابل مستاجر تعهداتی را بر عهده می گیرد که یکی از آن ها تحویل مورد اجاره به مستاجر است.
منظور از این تعهد این است که موجر باید در زمان مورد توافق میان طرفین که می تواند به محض بسته شدن قرارداد یا از تاریخ تخلیه ملک موضوع اجاره باشد، ملک خود را به مستاجر تحویل دهد تا بتواند از منافع آن استفاده کند. اگر موجر ملک موضوع اجاره که به آن عین مستاجره گفته می شود را در زمان مورد توافق میان طرفین به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می تواند با کمک وکیل الزام به تحویل مورد اجاره اقدامات حقوقی لازم را که در ادامه آن ها را به طور کامل توضیح می دهیم انجام دهد.
دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره
در قسمت قبل گفته شد که موجر متعهد است در زمان مورد توافق، ملک موضوع قرارداد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. اگر موجر تحت هیچ شرایطی خارج از دعوای قانونی تعهد خود را انجام ندهد، مستاجر می تواند با کمک وکیل الزام به تحویل مورد اجاره و با استناد به قرارداد اجاره ای که با موجر بسته است، الزام موجر به تحویل عین مستاجره را از دادگاه عمومی حقوقی بخواهد.
برای طرح این دعوا باید یک دادخواست حقوقی مستدل و مستند به دلایلی که نشان دهنده انعقاد قرارداد اجاره و توافق میان طرفین برای تحویل مورد اجاره در تاریخ معینی هستند نوشته شود و بر اساس تشریفات محاکم حقوقی به ثبت برسد. به صورت کلی، زمانی که وجود قراردادی میان طرفین به اثبات می‌رسد اثبات اینکه تعهد انجام شده برعهده شخص متعهد است و در واقع کسی که مدعی عدم انجام تعهد است نیازی به اثبات این موضوع ندارد.
در نتیجه برای طرح این دعوا باید وجود قرارداد اجاره و توافق بر زمان معین برای تحویل عین مستاجره را اثبات کنید. از آنجایی که قراردادهای اجاره در بیشتر موارد به صورت کتبی منعقد می شوند، باید سند کتبی قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه را به دادخواست خود ضمیمه کنید تا مورد بررسی قرار بگیرد. اما در صورت عدم وجود سند کتبی می توانید از ادله دیگر مانند شهادت شهود استفاده کنید که وکیل الزام به تحویل مورد اجاره در این زمینه به طور کامل را راهنمایی خواهد کرد.
دادگاه صالح برای طرح این دعوا نیز دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک موضوع اجاره است. به دلیل آنکه بیشتر دعاوی حقوقی مربوط به یک ملک مشخص برای آنکه بهتر و آسان تر مورد رسیدگی قرار بگیرد باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شوند.
تحویل عین مستاجره پس از فوت موجر
اگر موجر فوت کند و پیش از فوت خود نیز مورد اجاره را به مستاجر تحویل نداده باشد، مستاجر چه کاری می تواند انجام دهد؟ در این صورت، مستاجر می تواند با کمک وکیل الزام به تحویل مورد اجاره علیه وراث موجر طرح دعوا کند. به دلیل اینکه اصولا قرارداد اجاره با فوت هر یک از طرفین از بین نمی رود و وراث متوفی جایگزین او در این قرارداد می شوند، مگر آنکه موجر به اندازه عمر خود مالک ملک مورد اجاره باشد یا آنکه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک موضوع اجاره فقط به مستاجر اجاره داده می شود و شخصیت او در این قرارداد اهمیت دارد که در این صورت با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره هم از بین می رود.
اجرای حکم الزام به تحویل عین مستاجره چگونه است؟
اگر پس از ثبت دادخواست و برگزاری جلسات رسیدگی دادگاه به این نتیجه برسد که موجر به تعهد خود عمل نکرده و باید مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد، حکم به الزام موجر به تحویل عین مستاجره می دهد. این حکم به اجرای احکام دادگاه حقوقی ارجاع داده می شود و همزمان به محکوم علیه یعنی همان موجر ابلاغ می شود تا به اجرا درآید. اگر موجر خودش این حکم را اجرا نکند و ملک مورد نظر را به مستاجر تسلیم نکند، دادگاه به صورت قهری و اجباری ملک را از تصرف موجر خارج و به مستاجر تحویل می دهد. برای پیگیری مرحله اجرای احکام نیز بهتر است از وکیل الزام به تحویل مورد اجاره کمک بگیرید.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
