معمولاً با اتمام قرارداد اجاره ملک مسکونی ، این تردید در میان صاحبان ملک استیجاری وجود دارد که آیا مستاجر در موعد مقرر خانه را خالی میکند؟ یا اینکه عرف زمان تخلیه مستاجر و زمان اعلام تخلیه چگونه است؟ موجر نگران است چه زمان به مستاجر اعلام کند تا ملک را تخلیه نماید؟ آنان سوال میکنند عرف زمان تخلیه مستاجرچگونه است و چگونه میتوانند حکم تخلیه فوری را برای مستاجر خود بگیرند.
در صورت عدم تخلیه بعد از مهلت مقرر ، موجر باید اظهارنامه ای را از طریق دفتر خدمات برای مستاجر ارسال و به وی یک هفته برای تخلیه ملک فرصت دهد و اعلام نماید بعد از مهلت تعیین شده به مرجع قضایی مراجعه و دستور تحلیه را خواهد گرفت.
برابر عرف جاری زمان تخلیه مستاجر چندان طولانی نیست. بدین ترتیب که با مهلت تعیین شده و عدم تخلیه ملک ، موجر با مدرک اجاره و اظهارنامه ارسالی به شورای حل اختلاف مراجعه و ظرف یک هفته دستور تخلیه ملک را خواهد گرفت.
معمولاً با گرفتن دستور تخلیه ، مستاجر ظرف مهلت مورد نظر باید ملک استیجاری را تخلیه کند. در غیر این صورت با حضور مامورین اجرا ، دستور تخلیه اجرا خواهد شد.
اما همه این امور اولاً بسادگی ممکن است اتفاق نیفتد و در ثانی نکات بسیار مهمی در این این میان وجود دارد که لازم است موجر و مستاجر در مورد آنها بیشتر بدانند. در این مقاله در این خصوص بیشتر خواهیم دانست. پس با ما همراه باشید.
قانون موجر و مستاجر در یک نگاه
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به مستاجر حق داده میشد پس از پایان مدت اجاره ، تنظیم اجاره نامه را درخواست و از تخلیه خودداری نماید. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت، اجاره پایان میگیرد. درسال 1365 ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر میداشت:
«از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی ، بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضای مدت اجاره ، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».
بنابراین با تصویب این ماده واحده ، اماکن تجاری که دارای شرایط مقرر در آن بودند ، با انقضای مدت اجاره ، تخلیه میشدند . بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 ، کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه میشوند.
قانون سال 1376 درمورد تخلیه پس از انقضای مدت ، مقرراتی را وضع کرده که موجب تسریع آن میشود. به موجب ماده 3 این قانون :
«پس از انقضای مدت اجاره ، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی ، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت».
با این وجود در عرف موجود و برای حصول نتیجه بهتر ، معمولاً روش مرسوم آن است که حدود یک ماه قبل از پایان مهلت اجاره به صورت شفاهی به مستاجر اعلام میشود که ملک را تخلیه نماید.
روش های تخلیه ملک اجاره ای
برابر روش و عرف جاری تخلیه ملک ، مالکین معمولاً از دو طریق میتوانند برای تخلیه ملک خود اقدام نمایند:
الف) مراجعه به دادگاه و اخذ حکم تخلیه مستاجر ،
ب) مراجعه به شورای حل اختلاف و گرفتن دستور تخلیه .
باید دانست که شرایط اجرای تخلیه در هر دو روش متفاوت هستند. بدین معنا که در روش اول یعنی مراجعه به دادگاه ، ابتدا دادخواست تخلیه از طریق دفتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال میگردد . سپس بعد از مرحله رسیدگی و احراز شرایط ، حکم تخلیه صادر خواهد شد.
در این صورت ، مرجع قضایی به مستاجر ۲۰ روز برای تخلیه ملک مورد نظر مهلت می دهد. چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر به حکم اعتراض نکند حکم قطعی و اجرا میشود. یعنی موجر با حکم به اجرای احکام مراجعه و تخلیه ملک به صورت جبری و با حضور ماموران انتظامی انجام می شود.
در روش دوم ، مالک به شورای حل اختلاف مراجعه و مدارک مورد نیاز را ارائه و درخواست تخلیه را مطرح مینماید. معمولاً دستور تخلیه مستاجر پس از گذشت ۲۴ ساعت ابلاغ می گردد.
مستاجر می بایست پس از دریافت ابلاغیه تخلیه ، ظرف سه روز اقدام به تخلیه ملک مورد نظر نماید. در غیر این صورت ، مامورین اجرا به صورت جبری و با حکم قانونی اقدام به تخلیه ملک مورد نظر می کنند.
روش تخلیه ملک تجاری چگونه است؟
معمولاً روش تخلیه ملک تجاری با توجه به نوع و شرایط قرارداد متغیر است. دعاوی موجر و مستاجر در ملک تجاری تابع دو قانون متفاوت در سالهای 56 و 76 هستند . بنابراین نوع قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر از جهات مختلف مورد بررسی قرار می گیرد.
دعوای قرارداد تخلیه ملک تجاری دارای «حق سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه» ، در دادگاه حقوقی مورد رسیدگی قرار میگیرد . اما رسیدگی به بقیه دعاوی اجاره در شورای حل اختلاف انجام میشود. مهلت تخلیه ملک تجاری با توجه به شرایط بین ۱۰ روز تا ۲ ماه در نظر گرفته میشود.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
الف) دستور تخلیه تابع تشریفات قضایی نیست و توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می شود. ولی برای اخذ حکم تخلیه از دادگاه ، لزوماً تشریفات قضایی و آیین دادرسی مدنی از جمله ارائه دادخواست ، ابلاغ جلسه ، برگزاری جلسه رسیدگی ، صدور حکم ، مهلت اعتراض ، اجرای حکم باید طی شود.
ب) اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد . ولی اجرای حکم تخلیه نیاز به صدور اجراییه دارد.
پ) اگر اجاره نامه دارای شرایط خاص باشد میتوان براحتی دستور تخلیه را گرفت . این شرایط عبارتند از : قرارداد رسمی باشد(در این مورد میتوان برای دستور تخلیه به اداره ثبت نیز مراجعه نمود) ، اگر قرارداد عادی باشد حتماً دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند ، در اجاره نامه مدت قرارداد ذکر شده باشد، در دو نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضا نموده باشند و مدت اجاره تمام شده باشد) . در غیر این موارد ، برای تخلیه مستاجر باید به دادگاه مراجعه نمود.
ت) اگر قرار داد اجاره فی مابین محل اختلاف باشد و یا اصل مالکیت موجر مورد ایراد واقع گردد ، امکان رسیدگی در شورای حل اختلاف وجود ندارد و در صلاحیت دادگاه می باشد.
ث) رای شورای حل اختلاف در خصوص دستور تخلیه ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه عمومی و حقوقی می باشد.
شرایط صدور حکم تخلیه دادگاه
برای آنکه موجر بتواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد باید یکسری شرایط احراز شود. منظور از احراز شرایط ، وجود برخی شرایط است که امکان صدور حکم تخلیه را به دادگاه میدهد. یا بالعکس، با وجود این شرایط نمیتوان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. بلکه باید حتماً به دادگاه مراجعه نمود. این شرایط عبارتند از :
1.پایان مدت زمان قرارداد
در مراجعه به دادگاه اولین شرط آن است که حتماً مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
2.عدم پرداخت اجاره به مدت سه ماه
چنانچه اجاره ماهانه تا سه ماه پرداخت نشود ، مطابق قانون مالک می تواند جهت دریافت حکم تخلیه مستاجر به مراجع قانونی مراجعه نماید.
3.استفاده ناشروع و غیر قانونی از ملک
اگر مستاجر از ملک استیجاری بر خلاق قوانین و مقررات جاری کشور استفاده کند، مالک می تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی اخذ نماید.
4.قرار دادن ملک در اختیار دیگری
چنانچه مستاجر بدون اجازه مالک ، ملک استیجاری را در اختیار دیگران قرار دهد، بر خلاف تعهدات عمل نموده و امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.
مهلت تخلیه مستاجر
قانون جدید روابط موجر و مستاجر مقرر داشته ظرف یک هفته باید تخلیه صورت گیرد. اما وصول دستور به مامور اجرا و ابلاغ آن زمان میبرد. از اینرو آیین نامه مقرر داشته مامور اجرا به مستاجر اعلام میکند ظرف 3 روز باید ملک را تخلیه نماید. در غیر اینصورت در روز و ساعت معین تخلیه صورت میگیرد(مواد 6 و 8 آیین نامه اجرایی).
به موجب ماده 13 آیین نامه اجرایی :
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه از سوی مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت ، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند.
شیوه اجرای تخلیه ملک و اعلام به مستاجر
مامور اجرا باید از زمان وصول دستور تخلیه ظرف 24 ساعت آنرا به شخص مستاجر ابلاغ کند و در نسخه دوم آن از او رسید دریافت کند. و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید مینماید.
«چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود».(ماده 7 آیین نامه اجرایی).
هر گاه بستگان یا خادمان مستاجر، در محل حضور نداشته و یا از دادن رسید امتناع نمایند، مامور مفاد دستور تخلیه را در اعلامیه ای مینویسد.همچنین ذکر میکند، که در ظرف 3 روز باید محل را تخلیه کند.مامور ابلاغ این موارد را در اعلامیه ای نوشته و به محل عین مستاجره الصاق میکند.اگر مستاجر در ظرف این 3 روز تخلیه نکند، مامور اجرا به عنوان ضابط قوه قضاییه به تخلیه محل مبادرت میکند.
