تخلیه فوری ملک و دستور تخلیه
دعوای تخلیه یا تخلیه ید، خاص موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت) البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است.در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد یا برای کسب و پیشه، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید.در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید، تخلیه هم گفته میشود. در مورد اجاره محل مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶حاکم است. همچنین در مورد قراردادهای اجاره محل کسب وسکونت که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶)

اگر موجر و مستاجر به توافق نرسند و مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نکند، موجر این امکان را دارد که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. در ادامه شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی را بررسی خواهیم کرد:

مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟

( ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، ماده 12قانون سال 56، و قانون مدنی)

1-درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.
2-در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.
3- در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ می­شود.
4-در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.
5-ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.
6-ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.

در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟

در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟
1-موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد (ماده 476 ق.م).
2-عیبی در ملک باشد(ماده478)
3-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می­تواند اجاره را فسخ کند.(485)
4-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او می­تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
5- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

نکته: ارتباط با ملک مورد اجاره فرقی نمی­کند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری ، در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است . در ماده 6 قانون سال 62 که مختص به اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستأجر بیان شده و در ماده 12 قانون سال 56 که مربوط به اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.

در چه مواردی موجر می­تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟

مطابق با ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده 13 قانون سال 56 ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستأجر از دادگاه بخواهد :
در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده­اش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده­اش نیاز داشته باشد.(ماده14 سال 56).

آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟

مطابق ماده 9 قانون 62 در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.

دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:

قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

برای دریافت حکم تخلیه باید سند مالکیت و سند اجاره‌نامه را به همراه داشته باشید و یکی از شرایط صدور حکم تخلیه را اثبات کنید. برای درخواست صدور حکم تخلیه می‌توانید بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام کنید.

مراحل تخلیه منزل مسکونی

بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.

حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.

اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.

در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.

اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر به‌ عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه می‌شود.

یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.
اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.
اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.

چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟

همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می‌شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.
به عبارت دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد
یک نکته مهم که در این خصوص باید به آن اشاره کرد این است که به علت فوری بودن دستور تخلیه مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند. در نتیجه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را محکمه ارائه کند تا درخواستش مورد بررسی قرار گیرد.

دادخواست تخلیه ملک (دستور تخلیه یا تخلیه فوری)
خواهان : ………..

خوانده : ……….

وکیل :فرشته محمد حسینی وکیل پایه یک دادگستری

تعیین خواسته و بهای آن : تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره به جهت انقضای مدت اجاره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات :

1- وکالت نامه

2- کپی مصدق قرارداد اجاره

3- کپی مصدق سند مالکیت

شرح دادخواست

ریاست محترم شورای حل اختلاف

ضمن عرض ادب و احترام در خصوص دادخواهی موکل مراتب را به شرح ذیل به استحضار عالی می رساند؛

1- به موجب قرارداد اجاره منعقده فی مابین موکل و خوانده محترم منافع شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در مشهد ………….. از تاریخ 1/10/1400 لغایت 1/11/1400 (یک ماه کامل) در ازای یک میلیون و پانصد هزار تومان به ایشان واگذار گردید.

2- مع الاسف علی رغم انقضای مدت قرارداد اجاره، مستاجر از تحویل عین مستاجره عدول ورزیدند.

لذا با عنایت به مطالب معنونه تقاضای صدور دستور تخلیه به انضمام مطالبه کلیه خسارات دادرسی مورد استدعا می باشد.

با تجدید احترام

توجه 1) در صورتی که خواهان تمایل داشته باشد اوراق قضایی به صورت حضوری (در دفتر دادگاه) یا از طریق تلفن یا نمابر یا پست الکترونیکی به وی ابلاغ شود، در پایان شرح دادخواست، با ذکر دقیق شماره های مربوط اعلام نماید، تا امر ابلاغ سریع تر صورت گیرد.

توجه 2) چنانچه شرح دادخواست بیش از صفحه حاضر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣۶٨ درصورتیکه دیل قرارداد اجاره را دو نفر گواه امضا کنند و متقاضی وجه الرهانه را نقدا به حساب سپرده دادگستری واریز نماید می تواند تقاضای تخلیه فوری نماید.

نمونه رای و صورتجلسه

تاریخ کلاسه

مرجع رسیدگی کننده: شورا

موضوع: صدور دستور تخلیه

مشخصات موجر: مشخصات مستاجر:

پس از وصول درخواست وثبت ان به کلاسه بالا و ملاحظه منضمات دادخواست و احراز شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٧۶ و آیین نامه اجرایی آن درمورد تقاضا به شرح زیر مبادرت به صدور دستور تخلیه می نماید.

« دستور تخلیه »

نظر به درخواست خانم/آقای…….دائر به صدور تخلیه یک باب منزل دارای پلاک ثبتی شماره واقع در………موضوع اجاره نامه عادی مورخ…….و با توجه به منضمات درخواست که حاکی از مالکیت متقاضی و ذینفع بودن وی و تنظیم اجاره نامه موصوف در دو نسخه با گواهی دو نفر شاهد می باشد و حسب مندرجات سند مرقوم مدت اجاره از تاریخ……..لغایت……..بوده منقضی گردیده و مبلغی هم به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه از سوی مستاجر در بدو اجاره پرداخت نگردیده ( یا مبلغی که مستاجر در بدو اجاره به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه پرداخت نموده به موجب قبض سپرده شماره…….که به ضمیمه دادخواست تقدیم شده به خوانده مسترد می گردد.) این شورا با احراز مالکیت متقاضی و ذینفع بودن وی مورد را با مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر و مصوب سال ۱۳۷۶ و مواد ۳ و ۴ و ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون موصوف و ماده ۴۹۴ قانون مدنی منطبق دانسته و مستندا به مواد مرقوم دستور تخلیه مورد اجاره موصوف را صادر و اعلام می دارد. این دستور قطعی و لازم الاجرا بوده و پس از ابلاغ در صورت عدم تخلیه مورد اجاره ظرف سه روز از سوی مستاجر توسط مامورین به مرحله اجرا در خواهد آمد.

اعضای شورا