عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی و اسناد ساختمانی، موضوعی پرتکرار است. منظور از عرصه همان زمین و اعیان به‌معنی ساختمان است. با این تقاسیر هر آپارتمانی که بر روی زمین قرار دارد، اعیان در نظر گرفته می‌شود. باتوجه به مجوزهای ساختمانی، عرصه و اعیان هرکدام کاربردهای مختلفی همچون اداری، تجاری، مسکونی و موارد دیگر دارند. به‌زبان ساده‌تر، عرصه به قسمتی که زمین در آن واقع شده، قابل جابجایی نیست و قیمت ثابتی دارد گفته می‌شود و اعیان بخش ساختمانی است که با تغییرات در آن می‌توان در ارزش زمین تغییراتی ایجاد کرد. اگر جز افرادی هستید که با قراردادهای ملکی سر و کار دارید با این اصطلاحات روبه‌رو خواهید شد، از این‌رو باید دقیقا آگاهی داشته باشید که مالکیت اعیان با چه‌کسی است و عرصه را چه شخصی تصاحب کرده است.
شاید در نگاه اول شناخت عرصه و اعیان کار ساده‌ای باشد اما شناخت این اصطلاح زمانی اهمیت پیدا می‌کند که شخصی، ملکی در یک مجتمع مسکونی که به آن اعیان می‌گویند را خریداری کند. فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان که شامل عرصه و قسمت اعیان می‌شود را خریداری کرده‌اید. حال اگر در عرصه، ساختمانی ۵ طبقه احداث شود برای هریک باید سندی جداگانه در نظر گرفت، پس سند از حالت شش دنگ خارج می‌شود. بنابراین مالک هر واحد، فقط به‌اندازه سهم خود در عرصه و اعیان سهم خواهد داشت و تفکیک املاک صورت می‌گیرد.
مالک ساختمان به‌اندازه قدرالسهم اعیان خود و به‌صورت مشاعی، صاحب عرصه است و درواقع به‌نسبت اعیان خود از عرصه سهم می‌برد. مساحت عرصه برابر با مساحت زمین است و مساحت اعیان به‌اندازه متراژ واحد در عرصه است. پس هرچه زمین بزرگ‌تر باشد، مالک، صاحب قسمت بیشتری از عرصه است. هر واحد جدا از ملک، دارای انباری و پارکینگ است. پس هرچه تعداد پارکینگ‌های آن بیشتر باشد یا متراژ انباری بزرگ‌تری را در اختیار بگیرد، قدرالسهم او از کل عرصه بیشتر خواهد بود.
در املاک شخصی، یک نفر صاحب کل عرصه و اعیان خواهد بود، اما در آپارتمان‌ها، هر فرد به‌اندازه قدرالسهم خود از زمین بهره می‌برد. چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشید، اگر تنها یک واحد از آپارتمان را خریداری کنید سند اعیان به‌شما تعلق می‌گیرد ولی چنانچه کل آپارتمان را بخرید، سند زمین و اعیان در اختیار شما خواهد بود. برخی از فروشندگان سودجو، عرصه با کاربری مسکونی را به‌جای واحد تجاری به‌خریدار می‌فروشند. بنابراین برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری لازم است ملک خود را زیرنظر یک وکیل ملکی خریداری کنید.
سند زمین‌های اوقافی در عرصه و اعیان
در زمین‌های اوقافی، سند یا شامل اعیان می‌شود یا عرصه. ملک اوقافی به زمینی گفته می‌شود که شخصی آن را وقف اداره اوقاف کرده و این اداره نیز آن را به‌شخصی به‌صورت ۹۹ ساله واگذار می‌کند. هیچ فردی برای همیشه مالک ملک اوقافی نیست و حق خرید و فروش و تصرف در آن برعهده اداره اوقاف است. به‌عبارتی، شخص، تنها مالک قسمت اعیان می‌شود و سند عرصه در اختیار اداره اوقاف باقی خواهد ماند. در این نوع املاک، سند زمین یا عرصه موقوفه است.
قدرالسهم یک واحد آپارتمانی از عرصه و اعیان
مقدار سهم هر واحد در یک آپارتمان، براساس زمینی که ساختمان بر آن بنا شده تقسیم بر کل واحدهای آپارتمان سنجیده می‌شود. به این مقدار، سهم اعیان از عرصه یا قدرالسهم گفته می‌شود. برای مثال اگر قصد خرید آپارتمانی ۱۲۰ متری در مجتمعی مسکونی با متراژ ۸۰۰ متر را دارید یا یک آپارتمان با همان متراژ در زمینی که در مساحت ۳۰۰ متری بنا شده باید سهم اعیان از عرصه را در نظر داشته باشید. این موضوع هنگام قیمت گذاری ملک مورد اهمیت واقع می‌شود.
تعیین سهم‌الارث از عرصه ملک
در زمان تعیین ارث میان وراث، باید به این نکته توجه کرد که باید عرصه و اعیان درکنارهم تقسیم شود و چنانچه تنها اعیان به‌هریک از وراث تعلق گیرد و میزان عرصه معین نشود، در زمان نوسازی یا فروش ملک نیاز به تفکیک عرصه خواهد بود. در این زمان لازم است وراث به شهرداری درخواست تفکیک عرصه را بدهند که در دو حالت انجام می‌شود:
تعیین سهم مالکان از عرصه هنگام نوسازی
سهم مالکان در آپارتمان‌ها و برج‌ها از اعیان در سند قید می‌شود اما درمورد تقسیم عرصه، ساختمان‌ها شرایط مختلفی دارند. عرصه و اعیان بحثی جداگانه در املاک هستند. از این‌رو لازم است افراد هنگام نوسازی به شهرداری و اداره ثبت اسناد مراجعه کنند و مراحل تفکیک عرصه را خواستار شوند. افراد برای پیشبرد سریع و آسان‌تر کارها می‌توانند این کار را به یک وکیل بسپارند. مراجع، براساس ضوابط قانونی سهم هر ملک را مشخص می‌کنند که شامل موارد زیر می‌شود:
- درخواست نقشه تفکیک پلاک از شهرداری
- دریافت مدارک لازم از شهرداری برای نوسازی
- آماده کردن نقشه مورد توافق
- ارسال یک نسخه از نقشه مورد تصویب به اداره ثبت اسناد و املاک جهت تطبیق با مقررات قانونی
- تطبیق دادن نقشه شهرداری با سند ملک و محل آن توسط یک مهندس نقشه‌بردار
- صدور گواهی عدم تجاوز به حریم مجاورین، معابر و شوارع توسط مهندس مذکور
- پیگیری برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی از طرف نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- سپری کردن روند اداری و پرداخت هزینه‌های مربوطه
- ارسال یک نسخه از نقشه نهایی برای دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک
نحوه تفکیک اعیان و تخصیص آن به مالک
در ساختمان‌هایی دارای چندین واحد، باید سهم اعیان کاملا مشخص باشد تا بتوان به خرید و فروش آن پرداخت. نحوه تفکیک عرصه و اعیان متفاوت است و زیرنظر مراجع قانونی انجام می‌شود. تفکیک اعیان در آپارتمان‌ها براساس گواهی پایان کار مشخص می‌شود و شامل مراحل زیر است:
- آماده سازی گواهی پایان کار توسط وکیل یا مالک
- تحویل گواهی پایان کار به اداره ثبت اسناد و املاک
- ترسیم و مشخص نمودن قسمت‌های ملک مشاع و مفروزی ساختمان توسط مهندس نقشه بردار
- آماده سازی و تنظیم صورت مجلس تفکیک توسط نقشه بردار
- سپری کردن مراحل اداری، تعیین اموال معاف از مالیات و پرداخت هزینه‌های مربوطه
دعاوی عرصه و اعیان چگونه بررسی می‌شود؟
معمولا این دعاوی در شهرداری و اداره ثبت اسناد قابل حل است. بیشترین دعاوی مطرح شده در این زمینه هنگامی است که وراث تصمیم دارند درمورد قدرالسهم خود از عرصه آگاهی پیدا کنند یا در صدور سند اعیان به‌مشکل برخورده‌اند. چنانچه ساختمانی روی زمین موقوفی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، سازنده نمی‌تواند بر حق قدرالسهم خود از اعیان ادعایی داشته باشد.
همچنین ممکن است اسناد اعیان ساخته شده با نقشه‌های تقدیم شده به شهرداری متفاوت باشد از این‌رو شهرداری مجوز پایان کار را صادر نمی‌کند. سهم عرصه و اعیان براساس مندرجات، باید واقعی باشد. در چنین شرایطی مالک یا نماینده قانونی در شهرداری درخواست خود را صادر می‌کند. سپس این مسئله در جلسه کمیسیون مطرح شده و باتوجه به آرا، مالکان می‌توانند مراحل قانونی و اداری را طی کرده و گواهی پایان کار را دریافت کنند. سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور، درخواست سند اعیانی را داشته باشند.در بلاگ دادسو در رابطه با سرقفلی نیز بخوانید.
تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت است؟
از نظر حقوقی، تفکیک به تقسیم کردن اموال غیرمنقول به ابعاد کوچک‌تر گفته می‌شود که مرجع قانونی آن اداره ثبت است. برای اینکه تقاضای تفکیک عرصه دهید، باید مالک یا وکیل قانونی باشید. طبق روال، درخواست شما که در شهرداری به تفکیک پلاک شهرت دارد، در این مرجع، بررسی و تکمیل پرونده می‌شود و نقشه مصوبه به‌شما تقدیم خواهد شد. این نقشه در دو نسخه آماده می‌شود که اصل آن به‌شما و رونوشت آن در اداره ثبت باقی خواهد ماند. در ادامه، نقشه بردار تعیین شده از طرف شهرداری به محل مراجعه کرده و تطبیق سند با ملک را بررسی می‌کند. درصورتی‌که مشکلی دیده نشود، سند در دست اجرا قرار می‌گیرد.
عرصه و اعیان هردو به تفکیک نیاز دارند. برای تفکیک اعیان، گواهی پایان کار، فاکتوری کلیدی است. درواقع ساختمانی که پایان کار را دریافت نکند، اعیان به‌حساب نمی‌آید. پس از درخواست تفکیک، نقشه برداری از سمت شهرداری و یک نماینده قانونی اداره ثبت، بخش‌های مفروزی و مشاعات را تعیین و صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کنند. در نهایت نوبت به پرداخت هزینه‌ها و سپری کردن مراحل اداری می‌رسد تا تفکیک اعیان صورت گیرد.
دریافت وکیل
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید
