یکی از اصطلاحاتی که در بازار مسکن شناخته می‌شود، “ملک اوقافی” یا “وقفی” است. این نوع ملک، به دلیل شرایط خاصی که دارد، در نحوه نقل و انتقال و خرید و فروش با دیگر ملک‌ها متفاوت است. برای همین، افراد باید از شرایط این نوع ملک‌ها آگاهی داشته باشند تا بتوانند معاملات را به شکل درستی انجام دهند.
در صورتی که شما هم قصد دارید یک ملک وقفی را خریداری کنید یا به فروش برسانید، باید به نحوه نقل و انتقال ملک اوقافی و ویژگی‌های آن آشنا شوید.
توضیحات بیشتر در مورد شرایط و ویژگی‌های ملک‌های وقفی، ممکن است بسته به محتوای قانونی و شرایط موجود، متفاوت باشد. بنابراین، برای دقیق‌تر کردن این موضوع باید به منابع قانونی و مصوبات مربوطه مراجعه کرد و یا با نمایندگان قانونی مشورت کرد.
تعریف ملک اوقافی
ملکی که در اختیار اداره اوقاف است، با نام “ملک اوقافی” یا “وقفی” شناخته می‌شود. این ملک‌ها قابل خرید و فروش هستند، اما شرایط خرید و فروش آنها با ملک‌های شخصی متفاوت است.
ملک‌های وقفی به مدت ۹۹ سال به شخص خریدار واگذار می‌شوند و در طول این مدت، خریدار اقساطی را پرداخت می‌کند. به دلیل طولانی بودن مدت اقساط، مبلغ پرداختی بسیار کمتر از ملک‌های شخصی است.
املاک وقفی توسط افراد و مالکان اصلی ملک وقف شده‌اند و پس از آن به اداره اوقاف منتقل می‌شوند. اداره اوقاف می‌تواند این املاک را بر اساس شرایط خاص به شخصی دیگر واگذار کند. لازم به ذکر است که املاک اوقافی دارای سند هستند و با سندهای املاک شخصی تفاوت دارند.
تفاوت سند ملک اوقافی و سند ملک شخصی
یکی از تفاوت‌های ملک اوقافی با ملک شخصی، در نوع سندشان است. در واقع خریدار، مالک ملک وقفی نخواهد بود و به این معناست که اجازه رهن، اجاره، ساخت و ساز و فروش ملک وقفی را به طور مستقل ندارد. تنها در شرایطی که اداره اوقاف راجع به آن تاییدیه داده باشد و شرایط بسیار خاص و مشخص باشد، این امکان وجود دارد. بنابراین، نحوه تنظیم سند ملک اوقافی با ملک شخصی تفاوت دارد. در سند ملک وقفی، به وقفی بودن آن اشاره شده و عبارت “شش دانگ از اعیان” در آن به چشم می‌خورد. اما در سندهای ملک شخصی، عبارت “شش دانگ از عرصه و اعیان” درج می‌شود. در صورتی که نیاز به اطلاعات درباره هزینه گرفتن سند اوقافی دارید، می‌توانید از سازمان اوقاف مربوطه ملک پرس‌وجو نمایید.
خرید و فروش ملک موقوفه
نظر قانونی انتقال ملک اوقافی صحیح نیست اما استثناهایی وجود دارد. مطابق قانون مدنی ماده ۸۸ آمده است:
«خرید و فروش در ملک در صورتی که خراب شود یا «احتمال» آن وجود داشته باشد که منجر به خرابی شود، بطوری که انتقاع (استفاده) از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران (استفاده از ملک) آن متعذر (سخت باشد یا غیرممکن) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود»
در این صورت و طبق این قانون فروش مال اوقافی صحیح است و از نظر قانونی مشکلی ندارد.
هر ملک شامل عرصه و اعیان است. عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمان‌های موجود بر زمین می‌باشد.
املاک وقفی به معنی املاکی هستند که به وقفه داده شده‌اند. وقف به معنی اهدا و اختصاص مال به موجب عقدی به نیت خیریه می‌باشد.
در املاک شخصی، عرصه و اعیان طبق قرارداد معامله می‌شوند. اما در املاک وقفی، معمولاً عرصه به وقف داده می‌شود و این به معنی این است که امکان انتقال سند رسمی عرصه از طریق فروش وجود ندارد.
اما اعیان در املاک وقفی قابل معامله هستند و می‌توان آنها را به شخص دیگری انتقال داد. انتقال سند رسمی زمین ملک وقفی فقط از طریق اجاره امکان پذیر است. شخصی که عرصه را اجاره کرده، می‌تواند بنا بر آن اعیانی را که مد نظرش هستند، بر روی زمین بنا کند.
هر زمان که اعیان از طریق خرید و فروش به شخص دیگری منتقل می‌شود، اجاره‌نامه عرصه آن ملک وقفی نیز باید به نام شخص جدید منتقل شود.
نحوه تشخیص املاک اوقافی
• با تحقیق درباره ملک، اطلاعات بیشتری درباره وضعیت آن به دست می‌آورید. می‌توانید از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه سوال کنید تا اطلاعات بیشتری درباره ملک وقفی دریافت کنید.
• از طریق اداره اوقاف، می‌توانید استعلامی درباره وقفی بودن ملک و دریافت اطلاعات دقیق‌تری از آن بگیرید. البته، باید توجه داشت که اگر اداره اوقاف ملک را غیر وقفی اعلام کند، این به معنی عدم وقفی بودن ملک نیست و متولی آن ممکن است در جای دیگری باشد.
• با دقت مطالعه سند ملک، می‌توانید به وقفی بودن یا نبودن آن پی ببرید. سند ملک وقفی با سند ملک شخصی تفاوت‌هایی دارد و با دقت در مطالعه آن، می‌توانید به وقفی بودن ملک پی ببرید.
استفاده از هریک از راه‌های فوق می‌تواند در تشخیص ملک وقفی و انجام معامله صحیحی مفید باشد، اما بهترین روش ترکیبی از این راه‌ها است تا اطمینان حاصل شود که ملک واقعاً وقفی بوده و معامله به صورت صحیحی صورت گرفته است.
هزینه انتقال سند اوقافی
هزینه انتقال سند مالی اوقافی، همانند هر نوع انتقال مالی دیگر، به شرایط و موارد مختلفی بستگی دارد و قابلیت دقیق‌تر کردن هزینه‌ها در هر مورد، بسته به محتوای قانونی و شرایط موجود، وجود دارد. به‌طور کلی، هزینه اوقاف در انتقال سند ممکن است شامل هزینه‌های مختلفی مانند رسوم و عوارض قانونی، هزینه‌های کارشناسی و ارزش گذاری، هزینه‌های ثبت سند و غیره باشد. در مورد هزینه کارشناسی اداره اوقاف نیز، ممکن است مبلغی حدود ۱۵ درصد ارزش کارشناسی را تشکیل دهد، اما این مبلغ ممکن است در شرایط و موارد مختلف متغیر باشد و باید بر اساس شرایط مورد نظر، دقیق‌تر محاسبه شود. بنابراین، برای دقیق‌تر کردن این موضوع، باید به مصوبات و تعرفه‌های اداره اوقاف مراجعه کرد و یا با نمایندگان قانونی مشورت کرد.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
