تخلف ساختمانی به طور کُلی به معنی نقض مقررات شهرسازی و بی‌توجهی به قوانینی مربوط به ساخت و ساز و نکات فنی ساخت ساختمان است. یعنی اگر سازندگان ساختمان به قوانین و مقررات ساخت و ساز بی‌توجه باشند و نکات مهم ایمنی مربوط به آن را رعایت نکنند، دچار تخلف ساختمانی شده‌اند و این برای آنها دردسرساز خواهد شد. این تخلفات انواع مختلفی خواهند داشت که به راحتی قابل پیگیری و رسیدگی خواهند بود.
تخلف ساختمانی با توجه به قوانین و مقررات ساختمانی شهرداری به پنج دسته کلی تقسیم می‌شوند که به شرح زیر هستند:
• عدم رعایت نکات ایمنی و استحکام در ساخت ساختمان
• عدم رعایت مقررات شهرداری مربوط به نمای ساختمان
• عدم رعایت نکات بهداشتی مربوط به ساخت ساختمان
• عدم رعایت قوانین و مقررات ساخت و ساز شهرداری
• سایر تخلفات ساختمانی که شهرداری ناظر آنهاست
انواع تخلف ساختمانی
انواع تخلف ساختمانی متداول که باعث ایجاد مشکلاتی برای متولیان ساختمان سازی می‌شود، شامل:
تخلف بنای بدون پروانه ساخت
هر ساخت و سازی که مجوز کتبی یا اصطلاحاً پروانه ساخت از شهرداری دریافت نکرده باشد، تخلف بنای فاقد پروانه را دارد. به همین دلیل است که در قرارداد مشارکت در ساخت، حتی اگر سازنده همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی نموده باشد اما پروانه را دریافت نکرده باشد، بنای ساخته شده او فاقد پروانه و غیر مجاز است. در پی این تخلف ساختمانی بر طبق ماده 100 و تبصره‌های آن اگر این بنا در حریم شهری ساخته شده باشد قابل طرح و پیگیری در کمیسیون ماده 100 است و نداشتن سند مانع از این امر نمی‌شود.
تخلف در کار مهندس ناظر
همه ما می‌دانیم که مسئولیت ساخت و ساز و هر عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است. مهندس ناظر باید بر تمام مسائل ساختمان مثل نقشه‌ها، محاسبات فنی و روند ساخت نظارت داشته باشد و در انتها ساختمان را با پروانه ساخت مطابقت دهد. مالک در صورتی که مهندس ناظر نقشه و محاسبات معماری ساختمان را تایید نکند، حق ادامه ساخت و ساز را ندارد.
به همین دلیل یکی از مهم‌ترین انواع تخلف ساختمانی تخلف مهندس ناظر است؛ به طوری که اگر مهندس ناظر موردی را خلاف واقع گواهی کند و این امر مشخص شود، موضوع در کمیسیون ماده 100 قابل طرح است. در این صورت تخلف مهندس ناظر به سازمان نظام مهندسی اطلاع داده می‌شود و ممکن است بنا تخریب شده و جریمه آن پرداخت شود.
تخلف عدم ساخت پارکینگ
ساخت پارکینگ یکی از مسائل حقوقی مهم در فرایند ساخت ساختمان است. اگر مالک، ساختمانی بسازد که به اندازه کافی پارکینگ نداشته باشد یا اینکه پارکینگ آن غیر قابل استفاده باشد، مرتکب تخلف ساختمانی شده و کمیسیون ماده 100 با توجه به موقعیت بنا اقدام به تعیین جریمه می‌کند. در صورتی که امکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون جریمه تعیین نمی‌کند و مالکین باید پارکینگ را اصلاح کنند.
تخلفِ عدم استحکام مناسب بنا
اگر کمیسیون ماده 100 تشخیص دهد که بنای ساخته شده استحکام کافی ندارد، به مالک فرصت می‌دهد تا مشکلات ساختمان را برطرف کند. در صورتی که امکان بهبود و اصلاح ساختمان وجود نداشته باشد، شهرداری وارد عمل می‌شود و اقدام به تخریب بنا می‌کند. البته در صورتی که مهندس ناظر عدم استحکام ساختمان را قبول نداشته باشد، موضوع به دادگستری ابلاغ می‌شود تا با نظر کارشناسان دادگستری تصمیم نهایی گرفته شود.
تخلف ساخت ساختمان مغایر با کاربری
در صورتی که ساختمان در شهری ساخته شده باشد که برای آن شهر یک نقشه جامع مطابق با کاربری های مختلف تهیه شده باشد، در پروانه ساخت نوع کاربری بنا مشخص می‌شود. بنابراین در صورتی که کاربری واقعی بنا با متن ذکر شده در پروانه متفاوت باشد، مسئله به کمیسیون ماده 100 گزارش داده می‌شود.
در این صورت مالک تخلف ساختمانی مرتکب شده و باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کند تا تصمیمات مقتضی در کمیسیون اخذ و اجرا شود.
تخلف تراکم ساختمانی
یکی از تخلفاتی که ممکن است در حین ساخت ساختمان رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی یا تخلف از ضوابط فنی شهرداری نیز می‌گویند. در محرز شدن این تخلف، شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه صادر می‌کند.
نحوه رسیدگی به انواع تخلف ساختمانی
مبنای رسیدگی به هر تخلف ساختمانی ماده 100 قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های یازده‌گانه آن است. همچنین در ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهر ذکر شده که شهرداری‌ها می‌توانند بر نحوه ساخت و ساز ساختمان و تخلفات آن نظارت داشته باشند. به همین دلیل نظارت بر تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع ساختمان، کیفیت بنا و منطقه‌بندی آن بر عهده شهرداری‌هاست.
مرجع صالح رسیدگی به تخلف ساختمانی
اگر ساختمان مغایر با قوانین و مقررات شهرسازی و بدون توجه به نکات ایمنی، فنی و بهداشتی ذکر شده در پروانه احداث شود، شهرداری می‌تواند موضوع را به کمیسیون ماده 100 که در ادامه بیشتر در مورد آن توضیح می‌دهیم، ذکر کند. بعد از آگاهی کمیسیون، از ذینفع خواسته می‌شود دفاعیات و توضیحات خود را به صورت کتبی و تا 10 روز به اطلاع کمیسیون برساند.
بعد از گذشت ده روز کمیسیون ماده 100 طی مدت یک ماه با حضور یک نماینده شهرداری جلساتی برگزار می‌کند و در مورد مسئله پیش آمده تصمیم گیری می‌کند. تصمیمات این کمیسیون باید منطبق بر قانون شهرداری و ماده 100 باشد.
در صورتی که شهرداری از ادامه ساخت و ساز ساختمانی که تخلف ساختمانی دارد جلوگیری کند، باید ظرف 1 هفته مسئله را به کمیسیون اطلاع دهد. اگر کمیسیون تصمیم به تخریب بخشی یا همه بنا بگیرد، باید یک فرصت حداکثر دو ماهه به مالک بدهد. همچنین شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک بنا برساند تا بتواند تصمیمات کمیسیون را در مهلت تعیین شده اجرا کند. بعد از این شهرداری اقدام به قلع بنا می‌کند و بر اساس مقررات آئینامه اجرای وصول عوارض هزینه قلع بنا به عهده مالک است.
بنابراین اطلاع از انواع تخلف ساختمانی و توجه به آنها می‌تواند از هدر رفت منابع و بروز آسیب‌ها و عوارض مختلف جلوگیری کند.
کمیسیون ماده 100 و نقش آن در رسیدگی به انواع تخلف ساختمانی
در گذشته اگر کسی اقدام به ساخت بنا بدون دریافت پروانه ساخت می‌کرد، مجرم محسوب می‌شود و پرونده او در دادگاه دعاوی کیفری مورد رسیدگی قرار می‌گرفت. بنابراین ممکن بود فرد به دلیل مرتکب شدن تخلف ساختمانی به مجازات‌هایی مثل زندان یا پرداخت جزای نقدی محکوم شود.
اما با تصویب ماده 100 قانون شهرداری و تشکیل کمیسیونی تحت عنوان ماده 100، رسیدگی به تخلف ساختمانی راحت‌تر شد و این کمیسیون رسماً مسئول این تخلفات شد. کمیسیون ماده 100 متشکل از نماینده دادگستری، نماینده وزارت کشور، یک عضو شورای شهر و نماینده شهرداری است.
از این رو اگر در حال حاظر در حوزه ساختمان سازی تخلفی صورت بگیرد، این تخلف در کمیسیون ماده 100 بررسی و رسیدگی می‌شود و طبق رای این کمیسیون اقدام به جریمه، تخریب یا هر تصمیم دیگری اخذ صورت می‌گیرد. این کمیسیون می‌تواند دستور اصلاح ساختمان، تخریب ساختمان، پرداخت جریمه نقدی و انواع دیگری از جریمه‌ها را صادر کند.
